土增清算条件，土地增值税清算条件有哪些

本文目录一览

1，土地增值税清算条件有哪些
2，房地产土增税清算的格式
3，土地增值税清算管理规程总则
4，土地增值税清算这三种情形如何确
5，土地增值税清算纳税人需准备哪些资料
6，土地增值税清算实务操作如何进行土地增值税清

1，土地增值税清算条件有哪些

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　（三）直接转让土地使用权的。同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（直辖市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。仅供参考

土地增值税清算条件有哪些

2，房地产土增税清算的格式

土地增值税的清算，分为两类：一是按账进行的核实征收，根据增值率，确定税率，再计算应纳税额；二是核定征收，根据销售收入再乘以征收率，确定应纳税额。===账务符合条件的，实行核实征收，不符合的实行核定征收。具体政策如下：国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

房地产土增税清算的格式

3，土地增值税清算管理规程总则

第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

土地增值税清算管理规程总则

4，土地增值税清算这三种情形如何确

情形一、全额开具商品房销售发#票案例1 某房地产有限公司销售给甲公司一栋商用办公楼，合同总金额1200万元（不含税），发#票开具不含税金额也是1200万元，但甲公司尚有100万元的购房款一直未支付。那么在进行土地增值税清算时，该房地产公司收入额应按多少确认？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发#票的，按照发#票所载金额确认收入。该房地产公司销售的商品房虽然未全额收到购房款，但因按全额开具了商品房发#票，因此应按照不含税价格1200万元确认土地增值税收入。情形二、未开具发#票或未全额开具发#票案例2 某房地产有限公司销售了两套商品房，甲套商品房合同金额200万元（不含税），由于客户只交了首付款30%，因此发#票也只开了60万元；乙套商品房合同金额150万元（不含税），客户同样只交了首付款30%，但该房地产公司尚未开具发#票。那么在进行土地增值税清算时，针对甲、乙两套商品房收入额应按多少确认？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：未开具发#票或未全额开具发#票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此，该房地产有限公司销售的甲乙两套商品房，合同总金额合计350万元（不含税），虽然客户只交了首付款，房地产公司仅开具了部分发#票，但在进行土地增值税清算时，按上述规定，则应按照合同约定的总金额350万元（不含税）确认为土地增值税收入。情形三、销售合同面积与实际测量面积不一致案例3 某房地产开发有限公司与客户签订商品房销售合同，销售合同所载商品房面积为120平方米，房屋达到交付条件后，经有关部门实际测量后发现面积为126平方米，针对该问题经与客户协商后，客户补缴了6万元（不含税）的购房款。那么，针对客户补缴的6万元（不含税）购房款在土地增值税清算时收入额如何确认？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。因此，该房地产开发有限公司收到的客户补缴的6万元（不含税）购房款，在土地增值税清算时应予以调整。

好多地区从2008年就开始清算了。特别是增值比较大的，税务要及时清算，而那些增值小的，甚至不需缴纳土地增值税的项目，企业要求清算税务都不给清算，因为清算后要退税。

5，土地增值税清算纳税人需准备哪些资料

土地增值税清算纳税人需准备资料因纳税人不同而不同，分两类纳税人：第一类纳税人：从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供：（一）土地增值税税款清算申请报告；（二）土地增值税清算申请表（一）；（三）项目竣工结算报告；（四）房屋销售情况明细表；（五）已预征的土地增值税完税凭证复印件（六）税务机关要求提供的其他相关资料。第二类纳税人：非从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供：（一）土地增值税税款清算申请报告；（二）土地增值税清算申请表（二）；（三）纳税人的税务登记证副本复印件或居民个人身份证（护照）复印件；（四）购入土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件；（五）转让土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件；（六）已预征的土地增值税完税凭证复印件；（七）税务机关要求提供的其他相关资料。

办理清算应提供的资料从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供：（一）土地增值税税款清算申请报告；（二）土地增值税清算申请表（一）；（三）项目竣工结算报告；（四）房屋销售情况明细表；（五）已预征的土地增值税完税凭证复印件（六）税务机关要求提供的其他相关资料。非从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供：（一）土地增值税税款清算申请报告；（二）土地增值税清算申请表（二）；（三）纳税人的税务登记证副本复印件或居民个人身份证（护照）复印件；（四）购入土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件；（五）转让土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件；（六）已预征的土地增值税完税凭证复印件；（七）税务机关要求提供的其他相关资料。

根据《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局公告 2016年第8号）第二条规定，在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，税务机关可采取核定方式征收土地增值税：（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。因此，纳税人存在上述情形的，税务机关可采取核定方式征收土地增值税。

6，土地增值税清算实务操作如何进行土地增值税清

土地增值税清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。清算流程：一、取得土地使用权所支付金额的分配二、房地产开发成本的分配1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配三、开发费用的分配财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。四、与转让房地产有关的税金的分配房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。五、财政部规定的加计20%扣除数的分配根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除七、计算不同类型房屋的增值额1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。八、计算不同类型房屋的增值率1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。九、查找土地增值税税率纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。十、计算土地增值税土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数

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