拆迁安置，房屋拆迁安置

1，房屋拆迁安置

你好，该项工作应在开发项目正式开工之前的前期准备工作，要拆除拟建项目所用土地上的建筑物和构筑物，同时要对被拆房屋的所有人和使用人进行补偿和安置。原则是对所有人进行补偿、对使用人进行安置。

先拆迁后安置。

房屋拆迁安置

2，拆迁安置的对象都包括哪些人

根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，拆迁安置的对象应当是被拆迁人。同时，对房屋使用人的利益也予以保护，如在拆迁出租房屋时，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署；拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。

拆迁安置的对象都包括哪些人

3，房屋拆迁补偿安置标准

房屋拆迁补偿、安置费用计算标准（一）房屋拆迁补偿计算标准（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格（二）房屋拆迁安置费计算标准（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0 2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0 3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用

房屋拆迁补偿安置标准

4，拆迁安置补偿标准是怎样的

一、房屋价值补偿标准这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费) 搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁)：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。三、停产停业损失的补偿该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。四、补助和奖励补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

5，办理拆迁安置房有哪些程序

办理拆迁安置房有哪些程序？办理拆迁安置房有哪些程序我家被拆迁了，当时安置房还没造，只知一张房产证可以再买30平方米，具体安置房的面积不知是多少?合同是90和60，现在实际是95和68，原来房产证是120，现在多了13平方米，这个面积的钱该谁付? 律师解答：受益者付款相关法律知识：定义 “拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除; “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。拆迁补偿拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。拆迁协议拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征： (1)房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。 (2)房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。 (3)协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。 (4)房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。 (5)房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。 (6)房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。房屋拆迁补偿安置协议主要内容有： (1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限; (2)安置用房面积、标准和地点; (3)产权调换房屋的差价支付方式和期限; (4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限; (5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式; (6)违约责任和争议解决的方式; (7)当事人约定的其他条款。拆迁冻结拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了。

6，拆迁安置步骤

1.拆迁补偿方式　　91版条例规定拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式;01版条例规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。　　2.补偿金额确定方法　　91版条例规定作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算;01版条例规定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。　　3.产权调换结算方法　　91版条例对产权调换形式偿还的非住宅房屋结算方法作了规定，即：偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价;偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算;偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。以产权调换形式偿还的住宅房屋结算方法则由地方人民政府规定。以苏州市为例，拆除私有住房、单位自有住宅房屋实行产权调换的，按照下列方式结算：(一)偿还建筑面积与被拆除建筑面积相等的，新建住宅按照房屋建筑安装工程费结算，被拆除建筑面积按照重置价格结合成新作价结算;(二)偿还建筑面积超过被拆除建筑面积但在规定安置基准内的，超过部分按照成本价结算;(三)偿还建筑面积超过规定安置基准的，超过部分按照商品房价格结算;(四)偿还建筑面积小于被拆除建筑面积的，不足部分按照房屋重置价格结合成新另增百分之百结算。　　01版条例规定，实行房屋产权调换的，不区别住宅与非住宅，均根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。　　4.拆迁非公益事业房屋的附属物补偿方法　　91版条例和01版条例都规定拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿或货币补偿。　　5.91版条例与01版条例有关拆迁补偿规定的比较分析　　91版条例带有很强的政策色彩，一是在措辞上，比如在涉及补偿金额时，称作价补偿或适当补偿，为补偿金额确定的随意性提供了政策基础;二是在金额确定方式上，采用重置价格结合成新方法或按照重置价格结算结构差价，而重置价格和结构差价等均由当地政府规定或公布的。这样，一方面具有很强的可操作性，非房地产估价专业人员均能承担拆迁估价工作;另一方面造成补偿金额与补偿对象实际价值的严重脱节，被拆迁人对拆迁工作的强烈抵触情绪充分地反映了这一点;第三方面是由于没有统一的重置价格确定标准，造成各地政府以不同的价格内涵测算、公布并实施其重置价格，造成地区间的不平衡;第四方面是拆迁补偿和安置捆绑式落实，房屋被拆迁人的诸多权益因补偿对象和安置对象的分离而流失，造成使用权价格因拆迁安置的高得益而不合理地趋大化。　　01版条例具有很强的市场经济特征，在措辞上，在涉及补偿金额时，称货币补偿;在金额确定方式上，采用以房地产市场评估价格方式确定，毫无疑问地，房屋及房屋装饰装修价格评估应当做到客观、公正、科学、合理，为此，要求估价人员必须遵循其价格形成运动的客观规律，作出易于被委托方及其其他相关利益主体所接受的估价结果，保障受房屋拆迁影响的当事人的合法权益;在拆迁补偿和拆迁安置问题上，01版条例除了强调房屋租赁关系对房屋产权人拆迁补偿方式选择的制约和房屋承租人租住权利的保证外，确保了被拆迁人的诸多权益不因补偿对象和安置对象的分离而流失，房屋所有权权益得到充分的尊重。　　三、拆迁补偿房地产市场评估价格分析　　1.评估价格形成方法　　房地产估价的基本方法有比较法、收益法和成本法，不同的评估方法有不同的适用范围、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线，并且众所周知评估价格是对应特定估价目的、对应特定法律依据而存在的，房屋拆迁补偿价格评估的法律依据显然应包括01版条例。　　2.评估价格形成的假设前提　　估价假设前提基本上有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。显然，待拆除的房屋及装修物不具备实现其最高最佳使用或持续使用可能的几种实现方式之一，比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等;因此，房屋拆迁补偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值，其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。　　3.评估价格形成的产权类型　　随着住房制度的改革，城镇居民住房逐步由福利性实物分配向货币化分配转变，住房商品化已达相当的程度，并且在住房商品化过程中形成了我国特有的住房产权结构，房改房、经济适用房、商品房等具有不同产权内涵的产权类型并存，同时，房改房入市使房改房融入了市场。从产权构成看，房改房和经济适用房是受到一定约束或有一定缺损的产权形式，其上市交易过程中涉及土地出让金和收益分配问题，其中土地出让金缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定，上海市则把出售公房的土地出让金改为房改成本价的1%。因此，房屋拆迁补偿估价应反映不同产权类型的价格水平。　　4.评估价格形成与房地产开发的动态成本过程　　房地产开发建设过程是房地产产品实物的形成过程，也是其价值转移和创造的过程，从取得土地使用权、房屋拆迁安置、勘察规划设计、房屋及附属工程开发建设到竣工交付使用，房地产资金在不同的阶段以不同的形式固化到房地产产品实物上。在以房地产市场评估价格确定房屋拆迁补偿价格时，商品房包括按剩余年限计算的土地出让金金额，房改房和经济适用房则包括了土地出让金金额与标定地价的10%或房改成本价的1%的差额，而此时，开发单位，即土地使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金，即在土地符合建设条件时，土地使用者既向房屋被拆迁人支付了相当于部分或全部土地使用权出让金金额(包含于房屋拆迁补偿价格中)又向土地部门支付土地使用权出让金金额(按出让合同约定)，其合理性显然值得商榷。　　四、拆迁补偿价格评估的原则分析　　作为房地产估价业务的构成部分，房屋拆迁补偿价格评估毫无疑问应当做到客观、公正、科学。合理，为此，就必须遵循其价格形成。运动的客观规律，明确房屋拆迁补偿价格评估应当遵守的原则，才能作出易于被利益主体所接受的估价结果。　　l.公平原则　　房屋拆迁补偿价格评估必须以公正为基本前提;充分考虑有关当事人的角色和心态，合理区别产权类型、合理分配产权收益、合理分摊产权或使用权转移费用。　　2.优质优价原则　　房屋拆迁补偿价格评估应根据被拆迁房屋的经济和自然环境、用途、实际新旧程度、维护保养状况、楼层朝向、房屋设备等的不同而区分计价，体现优质优价。　　3.快捷性原则　　从开发程序看，房屋拆迁(包括价格评估、拆迁实施等)所花费时间的长短将直接影响到整个项目的开发周期;同时，房屋拆迁评估往往又是批量性的，因此，在满足估价精度要求前提下，房屋拆迁补偿价格评估方法的快捷性显得尤为重要。　　4.政策性原则　　01版条例规定货币补偿金额以房地产市场评估价格确定，但不可否认，房屋拆迁是一项政策性。强制性很强的工作，而真正意义上的房地产市场价格是以市场公开、交易双方信息通畅、平等自愿。诚实无欺并有适当长的时间进行交易为前提的，两者存在本质上的区别。因此房屋拆迁补偿价格应是房地产的权利受到拆迁政策约束下的合理价值。　　五、01版条例下拆迁补偿价格评估方法构建的设想　　l.评估方法的适用性　　房屋使用价值通过房地产的整体效用;包括房屋建筑和房屋设备、房屋装饰装修等房屋的附属物的效用来实现，因此，原则上完全可以视房地产的整体为估价对象或范围。但在估价实务中，缘于诸如房屋装修设备的个别性、待拆迁房屋的极少交易性等，只着眼于房地产整体价值评估存在诸多的困难，除成本法外，比较法和收益法的直接使用受到了限制。同时，由于01版条例规定，房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿，因此有理由也有必要对房屋和房屋的附属物作分别估价，此时房屋评估就可方便地采用比较法和收益法了。　　2.房屋拆迁补偿价格评估的技术路线　　房屋拆迁补偿价格评估采用对比法进行。在假设不含房屋的附属物的情况下，采用比较法、收益法和成本法综合确定一定结构类型、一定平面形式的标准房屋的评估价格水平;以此标准的评估价格水平为基准，估价对象与之逐项比较房屋价格影响因素，确定价格修正系数;标准评估价格水平与价格修正系数相乘即可求得市场价格;经拆迁政策约束因素修正即为房屋拆迁补偿金额。　　3.标准评估价格水平的确定　　标准评估价格水平的确定是前期基础性工作，全部评估过程的便捷性和准确性均取决于此。其确定步骤为：　　a.确定标准评估价格水平对应的房屋结构类型和平面形式　　在确定拆迁评估的范围后，调查踏勘选取典型(占较大比例者)结构类型和平面形式的房屋作为标准房屋，必要时可确定一个以上标准房屋。　　b.确定标准评估价格水平　　选取标准房屋的可比实例，在交易价格，或以租金按收益法形成的收益价格中剥离出房屋价格，按比较法确定标准房屋的评估价格水平，或直接以成本法确定之。　　4.标准评估价格水平的调整　　影响房地产价格的因素很多，包括环境状况、所处楼层、新旧程度、产权类型、朝向、道路交通临路状况、室内环境.工程质量等，或按百分率法，如所处楼层、产权类型、朝向等;或以明确的定量化方法，如环境状况。道路交通临路状况、工程质量等，编制调整系数或调整系数确定方法。　　5.房屋拆迁补偿可视作一种特殊交易方式，卖者出售时有一个愿意接受的最低界限价格，该最低界限价格以其成本为依据。正如马克思所说;“商品出售价格的最低经济界限，是由商品的成本价格规定的。如果商品低于它的成本价格出售，生产资本中已经消耗的组成部分，就不能全部由出售价格得到补偿。如果这个过程继续下去，预付资本价值就会消失”。由于成本法是以房地产价格各构成部分的累加为基础的，因此根据成本法可以确定该最低界限价格，即：　　最低界限价格=预付资本价值=市场价格一交易税费一开发利润　　一般地，交易税费为市场价格 6.05%(5.55%+0.5%)，开发利润按房地产类型为预付资本价值的相应百分率，如商业25%、综合15%、普通住宅8%，经计算整理有商业、综合、普通住宅的拆迁政策约束因素修正系数分别为75.16%、81.75%和86.99%

城市房屋拆迁许可办理拆迁许可证，农村房屋拆迁至少要办理土地征收的程序，具体程序一般的发布拆迁公告或者征地公告，然后评估，协商签订协议，对于达不成协议的裁决等程序 www.zhaoj148.com 中国拆迁律师网可以借鉴下

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