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1，写字楼物业管理体现在哪些方面

这个问题很含糊，且涉及面很到，能具体些吗？写字楼管理主要体现在：标准化、人性化；
呵呵～～写一个方案可是要付人民币的哦．．这里可以告诉你大概的模块，仅供参考 1、管理公司介绍 2、物业基本概况 3、各专业管理方式 4、费用和预算 5、阶段性达到的目标 6、服务承诺

写字楼物业管理体现在哪些方面

2，谁知道写字楼物业管理应该怎么做

写字楼物业主要注重的是企业的经济效益首先确定物业服务区域面积，需要的工作人员数量：主要是保安、保洁、水电工。其次根据实际核算成本，关键不要忘了加上利润（根据当地实际水平核定标准）。日常管理：加强保安服务意识，监控室工作人员必须有责任心，监控到位可以大大减少保安人员的数量，从而节省成本，一般情况下，监控室增加一人可以相当于增加2--6名保安巡逻人员。监控室还起到指挥、调度作用，是管理的核心。保洁可以根据物业费收费等级确定服务区域、质量标准、清扫频率，服务时间。
这个问题大了，写字楼讲究的是档次，什么都要规范，网上游很多文件，可参考

谁知道写字楼物业管理应该怎么做

3，写字楼物业管理包括什么以及有什么特点

1.商务中心的设备配置商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。2.商务中心的工作要求和工作程序商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力；②熟练的中英文打字能力；③熟练操作各种设备的能力；④熟悉商务信息知识；⑤熟悉秘书工作知识；⑥具备基本的设备清洁保养知识。(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

写字楼物业管理包括什么以及有什么特点

4，写字楼物业管理 写字楼物业的服务标准

原发布者:xiao寅寅130商业物业管理服务规范目录1基础管理11.1物业服务人员11.2物业档案管理11.3制度建设12客户服务12.1进驻和离场12.2装修管理12.3报修服务22.4服务接待22.5客户意见管理22.6客户关系维护23环境管理23.1室外区域23.2室内区域33.3绿化管理34房屋及设施设备管理34.1基本要求34.2供配电系统44.3维护管理45秩序维护服务55.1资料档案55.2人员出入管理55.3宠物控制55.4车辆管理55.5货物装卸管理55.6监控管理55.7巡逻管理65.8清场管理65.9大型活动保障服务65.10消防管理65.11应急管理77商业物业管理服务规范11　基础管理11.1　物业服务人员物业管理服务从业人员取得职业资格证书或者岗位证书，专业操作人员须持证上岗。物业管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容端庄整洁，举止大方，行为规范。物业管理服务人员待客主动、热情、专业，使用标准服务礼貌用语。在办公服务区域张贴管理服务人员架构图（姓名、照片、职位）。11.2　物业档案管理建立完善的物业管理档案（包括:物业权属资料；物业竣工验收资料、设施设备管理资料、业主/使用人资料、物业租赁资料、装修管理资料、安全生产资料、日常管理资料等）。规范保管和移交物业管理所需资料。11.3　制度建设物业服务企业必须具有独立的法人资格，并依法取得物业服务资质。服务与
写字楼物业管理是一项因写字楼物业的存在而产生的一种特定的管理服务交易。在交易过程中，既涉及交易价格，又涉及交易关系。　　主要的交易关系有物业产权关系、委托代理关系和集体成员在公共决策过程中的相互关系。另外，物业管理学科与经济学、管理学和社会学等学科密切相关。　　写字楼物业服务要求　　科学化、制度化、规范化、高起点　　由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有如此，才能达到好的管理效果。　　加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案　　写字楼的安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。　　由于写字楼一般在办公时间是开放的，所以治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。　　加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。　　加强消防服务，做好防火工作　　由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，火灾隐患因素比较多。　　因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。　　重视清洁服务　　清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。　　物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。　　加强设备管理和设施的维修保养工作　　保证设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心任务。物业管理公司应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房、备用发电房、高低压电缆电线、上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。　　物业管理公司应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，对公共场所和设施，比如走廊、大厅、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对客户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。　　设立服务中心，完善配套服务　　写字楼的管理其实就是一种服务。为方便客户，满足客户的需要，写字楼应设立服务中心。服务中心负责帮助客户办理人住和退房手续，解决相关问题;提供问询、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问询，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。　　加强沟通协调，不断改进工作　　物业管理公司要加强与客户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。妥善处理各方关系，协调配合政府各部门的工作，不断改进管理模式，使各项指标达到同行业的先进水平。（以上回答发布于2013-08-22，当前相关购房政策请以实际为准）搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

5，写字楼物业管理的写字楼物业管理的要求

(一)科学化、制度化、规范化、高起点由于现代化的写字楼的技术含量高、管理范围广，所以绝不能只凭经验办事。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有如此，才能达到好的管理效果。(二)加强治安防范，严格出入制度，建立客户档案写字楼的安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间是开放的，所以治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度。坚持非办公时间出入写字楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持上下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。同时，物业管理公司应全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保客户的人身和财产安全。(三)加强消防管理服务，做好防火工作由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，火灾隐患因素比较多。因此，写字楼对防火的要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。一定要教育员工、客户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火的基本技能，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。(四)重视清洁服务清洁与否是写字楼物业服务水平的重要标准之一，关乎写字楼的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度很大，专业要求高。物业管理公司要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。(五)加强设备管理和设施的维修保养工作保证设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心任务。物业管理公司应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房、备用发电房、高低压电缆电线、上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。物业管理公司应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，对公共场所和设施，比如走廊、大厅、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对客户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。(六)设立服务中心，完善配套服务写字楼的管理其实就是一种服务。为方便客户，满足客户的需要，写字楼应设立服务中心。服务中心负责帮助客户办理人住和退房手续，解决相关问题；提供问询、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问询，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。(七)加强沟通协调，不断改进工作物业管理公司要加强与客户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理他们的投诉，及时解决他们提出的问题。妥善处理各方关系，协调配合政府各部门的工作，不断改进管理模式，使各项指标达到同行业的先进水平。[编辑]
序号 服务内容 服务要求 服务标准 1 物品放行 1、客服人员通知业户到管理处开具放行条，并上报前台值班客服。 2、前台值班客服确认业主身份，指导业户填写《物品放行条》。 3、非业主搬出大件物品须经业主认可后放行。 有《物品放行条》记录，内容完整、清晰，并有当班负责人的签字确认并盖章，且有详细的放行物品的清单（1分） 2 前台客服人员基本要求 1、客服人员对来访人员进行登记。 2、对上门维修人员，定时对讲与业户确认，询问情况，交接班时进行记录交待。 3、客服人员要熟悉小区业户。 1、《值班记录表》记录完整、详尽，且登记率为100% (0.5分) 2、有详细、完善的交接班记录(0.5分) 3、客服管理员3个月内对本责任楼栋业户识别率不低于99%(0.5分) 3 巡视检查 1、客户主管按时查阅值班记录。 2、经理每月不定期对值班记录抽查。 3、经理每周定期对小区进行巡视检查。 4、当班客服负责人每班对小区进行巡视检查。 1、客户主管每周五下午查阅本周的全部的值班记录，并签字确认(0.5分) 2、经理每月不定期对值班记录抽查不少于20%,并签字确认。(0.5分) 3、经理每周对小区进行巡视检查1次，做好巡视记录 (0.5分) 4、当班客服负责人每班对小区进行巡视检查不少于1次，做好巡视记录(0.5分) 5、对巡视中遇到的不合格项有纠正措施（1分） 6、对巡视中遇到的不合格事项予以及时处理（1分） 4 办理入伙 1、 确认业主身份、指导业主填写相关收楼资料、收取业主的相关资料、提供给业主相关资料、引导业主到财务交费、发放业主钥匙。 2、安排工程人员陪同业主验楼。 3、跟进遗留项目的整改，并将整改情况通知业主验收。 4、对业主收楼资料进行妥善存档保管。 1、业主资料收集齐全、完整(0.5分) 2、业主验房手续齐全(0.5分) 3、及时准确向业主发放钥匙(0.5分) 4、及时跟进遗留项目整改情况并通知业主重新验收(1分) 5 业主装 修管理 1、 台客服指导业主填写装修申请资料、对装修施工单位进行资格审核、收取业户装修图纸、发给业主装修注意事项等。 2、把装修资料整理成套，交装修审批人员进行审批。 3、通知业主审批情况、引导业主交纳相关费用。 4、发放施工许可证，办理施工人员出入证。 5、处理业户在装修过程中的各项诉求。 6、装修完毕，安排工程人员对装修单元进行竣工验收。 1、装修申请、审批手续齐全，资料完整(0.5分) 2、按照“业主诉求处理”标准来处理业户在装修过程中的各项合理诉求(0.5分) 3、对装修人员资料予以登记完整、保持大堂地面整洁卫生、装修物品进出受控（0.5分） 6 社区文化 1、织社区文化次数不少于5次/年； 2、在规定时间内完成社区文化年度计划的制定、报批和审核； 3、严格按照计划予以实施； 4、每次活动完成后，要有过程的记录和效果的评估； 5、根据评估结果对组织实施情况提出改进意见。 1、每年元月1日前审批完成本年度的社区文化年度计划 (0.5分) 2、按社区活动计划或经确认后的改进方案组织实施(0.5分) 3、对每一次社区活动有效果评估及过程记录，存档(1分) 4、对每一次需要改进的社区活动有改进意见和改进措施 （1分） 5、在社区活动的组织中要有对重大突发事件的防范措施，一旦发生非管理原因的重大事件要予以及时处理（1分）

6，如何做好办公楼物业管理

物业管理工作已是先行工作中比较流行和热门的工作了，人们对物业公司的选择要求越来越高，越来越专业。如何做好办公楼物业管理工作，实现从事物业管理工作的企业一直在分析和探讨的一个问题，也是当前物业管理必须重视和提升的一项重要工作。如何做好办公楼的物业管理工作呢，竞购一段时间的实践得出以下观点。首先，我们应当选择好合理的开发市场，确定好管理的目标，明确从事物业管理的职责和任务，并对现行的管理对象进行认真分析和研究，寻求提升物业管理质量的途径和管理的方法，进而提升公司的知名度与美誉度，提升企业的品牌效应，促进物业管理工作的开展。一、 确定管理对象 因物业管理工作较为复杂和多变，要想在物业管理工作方面站稳脚跟，首先应根据自身的条件和所处的环境，选择好管理的目标和群体，正确把握市场的定位和发展趋向。因写字楼和住宅楼的物业管理工作较为复杂，要求人员配备数量较多，技术操作和人员管理综合性较强，外界因素较为普遍，为了更好地开展物业管理工作，首先从一方面入手，集中精力，全心投入做好物业管理工作。因办公楼要求从事物业管理的人员综合性、守纪性要强，而且要求从事物业管理工作的人员素质高，工作标准、工作效率高，规范性强，诸如此类的要求与我们酒店的各项要求较为吻合，且从事办公楼工作的人员多位政府人员，各项工作要求私密性较强，酒店的管理与之相符合。双方的工作和选择特点决定了彼此的核选择与合作。 二、明确物业管理的职责 后勤管理与后勤服务是各办公机关工作的基石，物业管理在办公机关后勤工作中有占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要体现在以下五方面的任务： 1、房屋的维护与管理。办公楼交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉的影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐渐降低。为了延缓这个过程，就需要对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的内容之一。 2、实施设备的管理。即一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行进行有效的管理，主要包括给排水、空调、消防、配电供应、图像监控、报警及电梯的管理等。 3、清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、活动室的清洁等服务，为业主提供清洁的环境。 4、内部会议，来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前会中提供服务，包括会场布置、会议前的服务、花卉的摆放、音响操作等。通过接待服务，展现服务员的风貌，提升企业的品牌形象。 5、治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全、监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，存在管理难度大，服务性比较强。 通过以上五方面的管理服务，为业主提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。 三、了解物业管理的特点 办公的物业管理有着与住宅及其它物业管理不同的特点，全面细致地了解办公楼物业管理的特点才能更好的开展工作，使各项工作得以持续健康地开展，具体体现以下几点： 1、技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修程度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。所以在人员选择上专业对口、业务精湛，因人而异地进行选择和安置。 2、政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。要求保卫人员的警觉性和责任心要强，对于来访的人员严格按照办公楼内部接待要求进行实施，详细地做好记录工作。卫生清理应及时、标准高、质量保持性要强，做到随时、随地，专人进行清理，确保各部位、各区域卫生的标准化。 3、涉密性强。办公楼服务的对象多市政府机关领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅，会议的内容从商业角度看有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。 4、服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，这也是酒店行业所从事这项工作的优势所在。在此期间要求供电通讯不能间断，有时节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。 四、掌握办公楼物业管理质量提升的因素 1、抓在岗人员素质。物业管理因人员分配比较分散，所担负的工作也较为分散，受到总多人的监督与检验。工作一旦发生失误就会“通天”。人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须重视人员素质的培养。一是，工作人员直接为领导服务、为机关服务、为基层服务，保洁工还直接接触到领导办公室，涉密性强，所以在人员选进上应注意文化程度和外在气质上的要求。在政治上要求严格，以保证队伍的纯洁性。二是，抓好思想教育关，以职业道德教育为重点，抓好社会公德、职业道德的教育工作。以增强服务意识、责任意识，树立主人翁思想和精神，使其自觉做好服务工作，即便是在无人监督的情况下，也能自觉按照规程操作、规范服务。三是，做好跟踪督导工作，对所有人员进行工作、思想的考察，及时发现问题，对所出现的错误，不姑息迁就，严格按照制度规定予以处理。 2、抓好服务技能工作。有些人错误的认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱、服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也搞。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领，通过不同形式的培训提高在职服务人员的业务技能。 3、紧抓物业维护质量。设施设备的维护与保养，充分发挥物业设备的使用价值在平时的日常工作中应做好以下三点工作： （1）主动安排预防性维修。对所有的设施设备制定好日常的周期性保养和维修计划， 定期进行维修、预防问题的出现。 （2）及时完成日常性维修。对于日常所报修和检查过程中所出现的问题，应及时有效地进行修理，确保损失最小化。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。 （3）认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况上的变化，导致各别部位的的维修和改善，这种情况应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。 4、紧抓内部服务管理 物业管理是一个系统管理工程，有许多子系统构成，全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准，着力抓好以下几方面的工作： （1）服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误性，增强主动性。加强工作人员的礼貌服务规范，从礼貌到个性服务都应作具体要求，即有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，是服务工作上轨道、上水平。 （2）操作目标化。主要是设备操作、卫生保洁、安全巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误， 减少事故的发生，保证服务质量。 （3）管理制度化。从事物业管理工作首相应致力于制度建设，制定相应的管理制度，组织人员认真学习，贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步伐。
物业管理在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要有以下五个方面的任务：—是房屋的维修与管理。办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐步降低。为了延缓这个过程，就需要经常对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的工作内容之一。二是设施设备的管理。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理，主要包括高低压配电供应、给排水、空调、消防、电信通讯、卫视、图像监控、红外线报警，综合布线及电梯的管理等。三是清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、健身房、活动室、招待所的清洁等服务，为机关办公提供清洁的环境。四是内部会议、来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前、会中提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放、音响操作等。通过接待服务，展现机关服务中心服务人员的风貌。五是治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，管理难度大，服务性也强。通过以上五个方面的管理服务，为机关提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。办公区的物业管理，有着与住宅及其它物业管理不同的特点：一是技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修难度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。二是政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。三是涉密性强。服务的对象是市级税务机关，领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅、会议的内容，从商业的角度看都带有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。四是服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁、客房等,要按星级饭店标准要求,供电通讯上一刻不能间断，节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。根据以上的任务与特点，笔者认为搞好物业管理一定要坚持服务宗旨，着眼机关特点，倡导团结务实作风，发扬敬业奉献精神，努力为大家提供优质、高效、满意的服务。必须从以下几方面着手：一、要抓在岗人员素质服务中心人员比较分散，所担负的工作也分散在南北两楼的各个层面之中，并受到众多人员的监督和检验。服务中心的工作一旦发生失误就会“通天”。人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须重视人员素质。对此，笔者认为主要是把好“三关”：一是人员进人关。服务中心目前在用人上采用的是合同工、临时工、外包工相结合的弹性用工制度，而且合同工、临时工的比例较大。这部分人主要安排在车辆驾驶、厨师、水电维修、卫生保洁及安全保卫岗位上。这些工作人员，直接为领导服务、为机关服务、为基层服务，保洁工还直接触到领导的办公处(室)，涉密性强。在选拔这些人员时，要进行适当的面试、政审、试用，同时在文化程度、外在气质上有一定要求，在政治上要求严，以保证队伍的纯洁性。二是思想教育关。主要是以职业道德教育为重点，要抓好社会公德、家庭美德、职业道德的“三德”教育。以增强服务意识、责任意识，树立责任重于泰山的主人翁思想，使其自觉做好服务工作，即使是在无人监督的情况下，也能自觉按照规程操作，规范服务。三是跟踪监督关。对招聘的所有工作人员，对其工作、思想要跟踪考察，及时发现问题，该辞退的辞退，该调整的调整，不姑息迁就，不能等出了问题再作处理。通过这些工作建设一支肯服务、守纪律、能战斗的服务队伍。二、要抓服务技能有些人误认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“看看门”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱，服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也高。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领。业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务中心的工作效率。因此，笔者认为应注意通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能，主要有：(一)参加短期培训。根据专业特点和社会办班的实际情况，按照行业规定，组织技术人员参加专业对口的短期培训，并取得上岗证书，掌握实际操作技能。(二)开展岗位练兵。提倡在岗自学，同时有选择地进行专题讲解，请专业人员现场讲授专业知识及操作方法，根据讲课内容，组织岗位练兵活动。(三)借助厂家的技术优势。为了提高设施设备的维护质量，一般情况下设备使用单位都会与专业厂家签订重要设备的维护合同，按规定厂家会定期派人上门维修保养，我们应借此机会，组织本单位维修人员跟班作业，向厂家来人学习，同时还要有针对性地请他们现场教学，进一步提高在职人员的技术水平。三、要抓物业维护质量加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。一是主动安排预防性维修。对于大型、关键性的设备，如变压器、配电柜、空调、电梯、自动监控、卫视通讯、消防报警等，不能等出了故障再处理，一般都应及早制定计划，进行预防性维修。有些还要与专业厂家协作，走物业管理专业化、社会化的路子，提高设施、设备运行的安全系数，打好主动仗。二是及时完成日常性急修。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。为此应加强工作人员通讯联系，要求维护人员准备好必备的工具及配件、材料，不能因待料贻误抢修时机。三是认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况的变化，给机关办公带来不便，需要作某些改进性的处理。对此，笔者认为应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。如因经费上的原因，也要主动向领导说明争取支持，使物业更好地发挥其使用价值。四、要抓内部服务管理物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。具体地说，就是要着重抓好“三化”：一是服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。为此，在制订办公楼综合管理制度的基础上，加强服务员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。二是操作目标化。在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保证服务质量。三是管理制度化。服务中心从成立之初，就致力于制度建设，如制定办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、食堂管理制度、卫生保洁管理制度等，同时放大上墙，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。五、要抓质量目标考核根据办公楼物业管理的主要任务，笔者认为在抓好质量目标上，应着重从抓“四率”入手：一是设备完好率。主要设备完好率要达到95％以上。这是确保办公环境良好的基础，直接关系到国税机关政务活动的开展。二是卫生达标率。卫生保洁，是办公楼物业管理的一项经常性的工作，面广量大，要求按绍兴市创建国家卫生城市标准进行清扫，所有楼层都要达到创建标准。三是服务满意率。要求服务人员的服务达到大家满意。四是事故差错率。要降到最低限度，力争为零。对此，笔者认为必须下大力气抓好安全工作，把事故消灭在萌芽状态，确保国税机关办公环境的安全和各项政务活动有条不紊地进行。

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