物权法物业合同，业主拿物业与业委会签订的合同是否能用
来源：整理 编辑：律生活 2023-03-27 14:39:18
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1，业主拿物业与业委会签订的合同是否能用
能用。业主大会成立后签订物业合同的主体只能是业主大会，并由业委会代签，不再由个人与物业公司签订合同。你可以拿着物权法和合同去单位，哈哈
2，物权法与物业管理问题
本人推测一下，仅供参考：1.因为最先与物业服务企业签定物业服务契约的一定是开发商，所以被解聘物业服务企业可能主张合同相对性，主张除开发商外，业主大会无权对其进行解聘。2.也因为最先与物业服务企业签定物业服务契约的一定是开发商，所以物业服务契约实际上是由开发商与物业服务企业完成，所以很难保证他们不恶意串通损害业主利益，所以《物权法》实施前，若业主大会按照物业服务契约解聘物业服务企业可能会有很多障碍，所以才有《物权法》此规定。通过《物权法》此规定我们可以看到公权力为公平干预契约自由的目的，也可以感受到一丝经济法的味道在。
3，业主与物业签约包含哪几种条例规范
合同法,价格法,物权法,物业管理条例,住宅室内装饰装修管理条例,建筑工程管理条例.前期物业服务合同是物业企业与开发企业签订的（开发企业签订的原因：一般买房的时候业主都会与开发企业签订业主临时公约）。
后期一般是物业企业与小区业主委员会或者居民委员会签订的合同。（因为物业公司服务的是小区全体业主，因此构成的关系是小区代表与物业公司签订合同，而不是与每个业主本人签订合同）。
《国家物业管理条例》规定物业公司违反物业服务合同，擅自扩大物业服务收费范围，提高收费标准、重复收费的，业主委员会或业主有权拒缴。物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝缴纳，物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
4，物业管理条例有规定物业服务合同年限吗
我国法律对于物业管理服务合同订立时是否应当确定合同期限没有具体的要求，即可以约定期限，也可以不约定期限。但并不只是说只要约定了期限，物业合同就应该到合同期限届满时才能终止。《物业管理条例》规定，即使在约定的期限未满前，如果业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效，则物业管理服务合同自行终止。物业管理，是指在业主委员会成立之前，建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，由物业管理企业依照合同约定提供的物业管理。根据国务院《物业管理条例》第2十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”一般不超过5年。根据物业管理条例规定，对于前期物业服务合同没有规定合同期限，也就是说可以签订有期限和无期限的前期物业服务合同，只是规定在业主大会成立后业主大会决定与物业公司或其他物业公司签订了物业服务合同或业主大会的执行机构业委会通知物业公司撤离进行自治管理，前期物业服务合同失效。我国物权法规定，业主大会对物业管理区域可以进行自治管理，聘请物业管理专业人员进行物业管理区域日常管理服务也可以选聘物业公司进行管理区域的管理服务。前期物业服务合同的期限不是合同的重要指标，如果业主大会在合同到期后仍没有成立，前期物业服务合同继续有效。
5，如何认定物业服务合同效力
a.由业主共同决定(应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;b.由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。二、无效物业服务合同(包括前期物业服务合同)及无效物业服务合同条款：1.转包物业服务合同无效：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效;2.显失公平的物业服务合同条款无效：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。【律师提示】①有效物业服务合同对业主具有约束力;业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。②请求确认物业服务合同无效或者物业服务合同条款无效的主体：a.业主;b.业主委员会。③除物业服务合同转包无效、显失公平无效外，其他无效物业服务合同依据《合同法》认定。【法条链接】《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。答：在物业服务合同期满后，如果业主大会希望继续聘请原物业管理企业，可以按照原合同续签，也可以进行协商修改部分条款。如果采取重新招投标的方法，在同等条件下，原物业管理企业有优先获得聘请的权利。
6，物业服务合同
签订物业管理合同与是否有业主委员会没有必然的联系，小区如果成立了业主委员会比较容易与物业公司进行沟通和协调，但并不是说一定要求业主委员会才行。物业服务合同通俗一点来说，就像我们自己家请的保姆，你和保姆之间可以有书面的协议，也可以有口头（事实）协议，协议的内容由你们双方来确定，目前只有参考，没有标准。一个正规的物业公司，在对业主提供服务的同时，会对所有服务进行测算，经过测算得出管理费应该是多少，然后和业主进行沟通，如果双方认可，则按照这个价格收取物业管理费。就像保姆，只给你做饭收多少钱，又做饭又带孩子收多少钱，这个双方自行约定。如果要说约束的话，只能监督他到底做了这些事情没有。就楼主的情况来看，主要问题表现在提供服务项目不明确导致的，如果现在不能成立业主委员会，楼主可以多约一些业主和物业公司明确服务项目到底是什么，每种服务项目价格如何，例如：绿化做了要收多少钱，保洁做了要收多少钱等等。如果依然不满意，你可以向本地房地产部门的物业管理科或者本地的物业管理协会进行投诉，或许能够帮你解决问题。另外，你也可以找本小区的社区工作站要求他们组织成立业主委员会，这样也是解决问题的一个办法。投诉物业公司可以找房产局物业监管部门，收费1.2肯定是有前期物业管理合同的，是物业公司和开发商签的，如果没有可以去物价部门投诉，你现在最好的办法成立业主委员会，才能对物业公司有约束。物业服务合同是与业主（物业的所有权人）签订的，所以你们不会签署这份合同。合同当然存在，在物业公司和业主手中。按照国家相关规定，物业费应当进行公示。如果没有公示，你可以向你的房东或物业公司查询物业费的具体构成情况。多嘴一下：这个问题对于写字楼租客来说，似乎没什么必要去查。1.在召开首次业主大会并成立业委会之前，是由开发商与物业单位签订《前期物业服务合同》从中开发商、物业单位、业主都必须履行各自应尽的义务！（列如：开发商在满足条件的前提下召开首次业主大会并促成成立业委会、物业公司履行维修保养义务、业主及时缴纳物业服务费用等等等）。2.物业服务及收费标准一般当地房地主管部门及物价部门都有详细标准供参考。各地区存在一定的差异。3.如果对物业公司服务质量存在疑问的，可以向当地房地主管部门投诉，各地部门名称可能不一样，譬如浙江是建设局下属物管科对物业企业进行监管，上海是所属地房地办，你也可以向所属街道反映问题，一般都有专员出面协调处理！另外：按LZ意愿为了能更好的约束物业公司的种种行为，建议楼主所住小区在满足相关条例的前提下尽早召开业主大会、成立业委会！因为在很多问题以协商、协调的方式不能解决的情况下，就现有的《物权法》和《物管条例》单个业主仍不能起诉物业公司，起诉主体必须是业委会！再另外：作为一个曾经的物业人希望楼主不要站在一个与物业企业对立面的角度去考虑问题，很多社会存在的物业纠纷究其根本原因很多并不是物业公司本身的问题。正如你所说，物业和开发商是一家，但是从法律层面来说他们是两家独立的企业！！可能前期开发中就留存很多隐患，你要一家服务企业来完成建设任务也是有很大难度的！只有业主与物业企业紧密的联系在一起，互惠互利。起到一个良性循环才能建设一个和谐、安康的社区。备注：个人经验认为在一个中型城市来说1.2元的物业费，对于一个高层住宅小区来说并不算高！
7，关于物业公司管理住宅小区的服务协议怎么写
1.双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托人)为某物业的业主或使用人选 举产生的物业管理委员会，乙方(受委托人)为物业管理公司; 2.管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限; 3.管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电 设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶及停泊;公共秩序;房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项; 4.管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比 较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费;有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定; 5.双方的权利和义务。 根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有： ①有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章; ②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务; ③依照物业管理合同和有关规定收取费用; ④有权制止违反规章制度的行为; ⑤有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助; ⑥有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区衔道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担;聘请保安公司承担小区治安管理工作等; ⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能象国外那样实行物业管理的高收费《在国外物业管理也是微利行业》但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。 物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：①履行物业管理合同，依法经营;②接受管理委员会和小区居民的监督;③重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委 员会认可;d接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导; 6.合同期限。即该合同的起止日期; 7.违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任; 8.其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同 的更改、补充与终止等。 城市新建住宅小区管理办法相关规定： 第十一条 物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。 第十二条 房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和 省 市有关法规及规章，结合 物业项目(以下简称“本物业”)的实际情况，为保障本物业正常运行，为各业主、使用人创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和社区环境，维护相关各方的合法权益，明确相关各方的权利、义务或责任，确保物业服务能够达到较高标准，特制定 业主临时管理规约(以下简称“本业主临时管理规约”)。本业主临时管理规约对本物业全体业主、使用人、本物业发展商及服务者均有约束力。本业主临时管理规约泛指本业主临时管理规约及其附件，及依据本业主临时管理规约赋予的权力而订立的各项规则。本业主临时管理规约至业主大会或业主代表大会制定的本物业“业主管理规约”生效时终止。第一章 定义本业主临时管理规约中涉及下列用语所指意义如下：一、 地块:通过国有土地 所取得的土地使用权；国有土地使用权证号： 。二、 本物业：指坐落于 省 市 路 号名为 之红线范围内包括建筑物和公共地方、绿化区域及保留地方等在内的所有区域。三、 发展商：指 房地产开发公司，在未出售该物业单元前是该物业的产权拥有人。四、 共用部位：指所有业主、使用人房屋专有部分的外部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门岗、房屋承重结构、房屋主体结构、户外墙面、屋面及其它功能上为整幢楼宇服务的公共用房等部位。五、 共用设备：指业主、使用人共同使用的给排水管道、供气管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防设施、监控设施及其它功能上为该物业整幢楼宇服务的相关装置及设施设备。六、 公用设施：是指本物业管理区域内，由全体业主和使用人共同使用的道路、围墙、绿地、人工湖、照明路灯、装饰照明设施、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)及其它在项目所属地块范围内配设的各种植物、各种器械、设备、仪器、装置、污水处理系统、管道、电缆、电气装置和共享设施设备使用的房屋、物业用房等。七、 房屋承重结构：是指本物业内整幢楼的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。八、 服务者：指 物业服务公司，通过合同（协议）负责本物业的管理和服务。九、 物业服务费：指服务者根据本业主临时管理规约确定的标准向业主、使用人收取的、用于物业管理和服务的费用。十、 车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含地下车库、地面停车场所）内，为维护保养场地设施、设备、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等；不包括场地（车位）租金，车辆损坏、丢失，车内物品遗失所产生的费用。十一、 专项维修资金：指服务者根据国家、省、市相关法规用于物业保修期满后维修、更新和改造物业共用部位、共用设施、设备的专项资金。专项维修资金不可退回且专款专用，但可以在出售、转让、馈赠、遗赠、承继其名下单元时转至承受人名下。十二、 管理规则：指本业主临时管理规约、《业户手册》和《装修指南》内的一切条款或规则，及服务者和发展商按本业主临时管理规约授权签订的《 前期物业服务协议》及制定的有关物业管理和服务的各项规章制度。十三、 业主：依法登记取得或者根椐有关法规取得建筑物专有部分所有权的人；或已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。在发展商未完全出售该物业单元前包括发展商在内。
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