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1，什么叫商品房预售

什么叫商品房预售？ 按照《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15 日根据建设 部令第95号《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞的决定》，重新发布施行）的解释：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

什么叫商品房预售

2，房屋预售的条件是什么

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发商向消费者预售房屋应当符合下列条件： 1、商品房预售人（开发商）必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。 2、房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，预售人方能预售房屋给预购人。 4、商品房预售人（房地产开发商）须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 5、商品房预售人（房地产开发商）应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 6、商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 7、商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

房屋预售的条件是什么

3，商品房预售的基本条件和程序

　　商品房预售应当符合下列条件：　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；　　（四）取得商品房预售许可证。　　依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。　　商品房预售一般按下列程序进行：　　（1） 订立预售合同。　　开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。　　（2） 登记备案。　　预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。　　（3） 收取预付款。　　开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。　　（4） 办理商品房的权属登记手续。　　预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

商品房预售的基本条件和程序

4，商品房预售的基本条件和程序的官方解答

　　第五条 商品房预售应当符合下列条件：　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。　　第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。　　未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。　　第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：　　（一）商品房预售许可申请表；　　（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；　　（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；　　（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；　　（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；　　（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。　　第八条 商品房预售许可依下列程序办理：　　（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。　　（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。　　开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。　　（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。　　经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。　　商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。　　（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。　　有点老了 但确实没新的　　http://baike.baidu.com/view/436255.htm

5，什么是商品房预售制度商品房预售制度优缺点是什么传闻将取

　　１９９４年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商 品房预售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至达９０％以上。 　　商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短１０个月。 　　此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约４０％来源于预售获得的资金。 　　由于历史欠帐多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。 　　目前预售价格较现售约低１０％－１５％。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。 　　尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。 　　如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。 　　此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。 　　因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。 　　反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。 　　还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。 （完）

6，什么是商品房的预售

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
商品房预售的特征 商品房预售作为一种远期交货的买卖行为，除具有双务、有偿、诺成等买卖行为的一般特性外，还因其交易方式、交付期限以及标的物本身的特殊而不同于其他买卖的特征。主要表现以下几点： 商品房预售有较强国家干预性 期房交易中，由于商品房正在建设，预购人将面临商品房能否按期按质交付的风险。此外，自然灾害的风险、预售人的经营危机风险、标的物的法律诉讼风险、标的物的重大瑕疵风险等，都会对商品房预售行为产生一定影响。实践证明，放任自流的“楼花”交易会引发房地产交易中的过分投机、欺诈等违法行为。为此，美国、加拿大等国家就禁止商品房预售。借鉴国外经验，考虑我国实际情况，我国对商品房预售一直持谨慎态度，对其进行了特别规定，如《城市房地产法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理规定》等，体现了较强的国家干预性。 国家对开发企业主体资格限制主要表现在： a、预售人必须具有相应民事行为能力。建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应取得《资质等级证书》，并向工商行政管理部门办理注册登记，领取《企业法人营业执照》，取得房地产开发经营权，并在核定的经营范围内从事房地产开发经营业务。 b、预售人必须具备商品房预售许可证。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等规定，商品房预售前应先办理商品房预售许可证，预售商品房时应向预购人出示商品房预售许可证。 商品房预售合同登记备案制度 《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》及各种地方法规中都规定了商品房买卖合同订立后应到房地产管理部门办理合同登记备案手续。后面还要作进一步论述。 商品房预售是法律关系比较复杂的一种交易行为 由于预售商品房是一种远期交货的法律行为，加之其客体具有不可移动的特性，在预售行为履行期间，除预售人、预购人之间形成商品房预售法律关系外，还涉及开发企业与工程承包商之间的工程承包建设法律关系；若银行提供抵押贷款，则开发企业。银行与预购人又形成抵押、贷款法律关系；若预购人转让期房，则预售人、预购人、受让人之间又建立了以期房为交易标的法律关系。预售商品房行为的具体运行中，从预售人资格的申请、房屋的设计、建材的供应，到房屋的建造、竣工交付、房屋产权登记的办理等一系列环节中，任何一个环节出现误差，都可能导致预售行为不能履行或不能完全履行。相对于其他买卖来说，预售商品房涉及的法律关系更为复杂。 商品房预售是履行周期长、市场风险大的一种交易行为 预售人为了融通房屋建设资金，在符合《城市房地产法》第44条的条件下，即可依法进行商品房预售。从近几年的实践来看，大多数期房买卖的履行期限多在一年至两年之间，有的甚至还要长，这样长的履行期限远远超过了现房买卖的履行期限。正因为如此，在履行期间，期房交易行为要受到国家经济宏观政策调整的影响，土地、建筑材料市场价格涨跌幅度等影响，建设资金能否充分供给的影响以及不可抗力的影响，交易当事人要承担较大的市场风险。 商品房预售合同不同于一般的分期付款买卖合同 分期付款买卖，是指双方约定买受人的应付价款以分期方式交付的买卖行为，是买卖合同的一种特殊形式。其特点是标的物交付给买受人后，价款尚未完全支付，付款方式有两次或两次以上。分期付款主要考虑买受人经济承受能力较弱，无力一次性支付全部价款，而采取分期付款方式，提前享受商品，不致负担过重；同时，对出卖人，可以促进销售，加快资金周转。 两种合同都是分期付款，而且付款完毕前，标的物属于出卖人所有，但分期买卖合同的标的物必须在合同生效时交付给买受人，商品房预售合同在合同生效时无法交付标的物，这是两者区别。分期付款方式可能在商品房交付给买受人后，价款尚未全部支付，而商品房预售一般是房屋交付前，预售人均要求预购人以贷款或现金形式付清全部价款，这也是二者区别。因此，商品房预售合同不同于一般分期付款合同。

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