民法典关于租房纠纷，房东与中介房屋租赁合同纠纷中介违约房东怎么解除合同
来源：整理 编辑：律生活 2023-02-09 01:05:33
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1，房东与中介房屋租赁合同纠纷中介违约房东怎么解除合同
当然可以解除。建议直接去中介公司所在地基层人民法院起诉中介公司。《民法典》第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所以是可以解除合同的166如果双方订有合同，且合同中明确约定了合同解除条件，如果中介违约符合合同约定解除条件，房东可以通知解除合同。法律依据是《合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。如果合同中没有明确约定，具有法定情形也可解除。具体情形见《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。可以通知解除，自通知到达中介公司时房屋租赁解除；如果中介公司仍不交付房屋，可以向法院起诉，请求确认租赁合同解除，及退还房屋和赔偿租金损失。你们每个人的租金是在和房东的合同上写明的？如果是在和房东的租房合同上写明，你就不用承担对方的租金你要走估计想要押金难了，但是是房不先改变合同要你多付租金，所以违约金不用给了可以选择解除合同。协商不好，那就依法起诉，由法院判决处理。
2，违章建筑房屋对外出租的租凭合同是否有效
2009年最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此类房屋的租赁合同效力认定又做了进一步规范。解释第 2 条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。解释第 3 条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 针对建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力认定关系的问题，可以说，房屋租赁合同解释是更为合理和符合社会的价值取向的。鼓励交易，重视物尽其用，实现资源的最优化配置和最大化利用，从而增进社会最大多数人之福利，是涉财产性法律法规的立法目的和价值取向。 出租房屋因为办理相关审批手续不及时或者相关审批材料不全导致暂时不能取得建设工程规划许可证或相关审批的，如果在诉讼中，出租的房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，认定合同无效的法定事由已消灭，合同继续履行不存在法律障碍和事实障碍的话，法院应当认定租赁合同有效，以鼓励房屋承租关系延续，保障房屋经济价值最大化，也避免房屋继续寻租产生不必要的交易成本。 如果出租的房屋本身就是违法违章建筑，不符合城乡整体规划，也不可能取得建设工程规划许可证或相关审批的，法院应当及时作出裁决，认定合同无效。违章建筑物的租赁合同无效。合同有效必须满足以下条件：1、订立合同时，当事人双方都具有相应的民事行为能力；2、双方在订立合同时意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形；3、合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。【法律依据】《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。无效，没有产权，不具备法律效应，所以签约合同视为无效
3，婚前经过货款买的租房但是后期还款是夫妻双方共同还款的这是不
具体可参照婚姻法。 《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定： 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： 1.工资、奖金； 2.生产、经营的收益； 3.知识产权的收益； 4.继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； 5.其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 根据本条的规定，我国的夫妻共同财产具有以下特征： 1.夫妻共同财产的主体，是具有婚姻关系的夫妻，未形成婚姻关系的男女两性，如未婚同居、婚外同居等，以及无效或被撤销婚姻的男女双方，不能成为夫妻共同财产的主体。 2.夫妻共同财产，是在婚姻关系存续期间取得的财产，婚前财产不属于夫妻共同财产。婚姻关系存续期间，自合法婚姻缔结之日起，至夫妻一方死亡或离婚生效之日止。 3.夫妻共同财产的来源，为夫妻双方或一方所得的财产，既包括夫妻通过劳动所得的财产，也包括其他非劳动所得的合法财产，当然，法律直接规定为个人特有财产的和夫妻约定为个人财产的除外。这里讲的“所得”，是指对财产权利的取得，而不要求对财产实际占有，如果一方在婚前获得某项财产如稿费，但并未实际取得，而是在婚后出版社才支付稿费，此时这笔稿费不属于夫妻共同财产。同理，如果在婚后出版社答应支付一笔稿费，但直到婚姻关系终止前也没有得到这笔稿费，那么这笔稿费也属于夫妻共同财产。 4.夫妻对共同财产享有平等的所有权，双方享有同等的权利，承担同等的义务。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。特别是夫妻一方对共同财产的处分，除另有约定外，应当取得对方的同意。 5.不能证明属于夫妻一方的财产，推定为夫妻共同财产。最高人民法院1993年11月的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（以下简称《意见》）中规定：“对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。”此规定即是这一原则在法律上的体现。国外也有类似的规定，瑞士民法典第226条规定：“凡无证据证明属于夫妻一方个人财产的财物均视为夫妻共同财产。” 6.分割夫妻共同财产，原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况，由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 7.夫妻一方死亡，如果分割遗产，应当先将夫妻共同财产的一半分归另一方所有，其余的财产为死者遗产，按照继承法处理。由于还贷是共同还的，所以，这类财产应作为夫妻共同财产或家庭共同财产。不再属于你个人。
4，我把房子租给别人租户居住时跑水把楼下淹了这个责任归谁啊
要看跑水原因，如果是租户使用导致 就应租户负责，如果是设备自然顺坏非外在原因房东负责你好！如果你们之间有租赁的合同的话，无论合同里是否体现了泡水这一条内容，这种事肯定是由住户负责的，因为理论上讲：合法租赁户在入住时间生效日起，就完全拥有了房屋的临时使用权，租住期间房屋发生的一切后果都是有租户负责的。希望能帮到你，祝你好运！你好！既然合同已经约定了。自然是应该租户负责的。 按照一般程序，如果租户不承担责任，房主可以起诉租户。当然了，租户不承担责任的情况下，房主势必要先行对楼下住户进行赔付。然后再照租户索赔我的回答你还满意吗~~归楼上负责，楼上漏水到楼下责任归楼上，可以要求楼上赔偿，赔偿多少合理一般是需要根据情况来决定的。根据相关法规及其司法解释的相关规定，楼上漏水一般赔偿的标准是没有固定的公式的，需要受损失的一方保留现场搜集证据将损失物品的价格罗列后，交由相关机构进行评估方可执行。法律分析楼上漏水会造成楼下的损失，一般赔偿是以金钱为主，数额的多少，就要看损失的东西的价值是多少。假如楼上漏水，把自家的新买的电视沙发泡水了，并且坏了，那么就电视沙发刚买回多少钱，就可以获得多少钱的赔偿了。这个赔偿一般都是根据情况去定的，没有什么固定的一个赔偿金额。民事赔偿，实际损失为限，包括物的实际损失，关联损失，重作，修复所产生的费用及人的误工费。楼上漏水，给当事人造成损失的：只要当事人能够证明是由于楼上住户的原因(过错责任)造成当事人损失的，可以向其主张赔偿；如果双方对赔偿数额，协商无法达成一致的，应参照民事纠纷处理。另外，在租房子时，大家都可以留意一下水管、墙壁什么的，发现问题去和房东商量商量，还有像是回到家，家里涨水了，首先拍个照先，用证据说话，语气好一点，该自己的权益去争取，有时也可以各退一步，毕竟也是邻居，有时候确实是远亲不如近邻。法律依据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。第二百八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 第二百九十条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。既然合同已经约定了。自然是应该租户负责的。 按照一般程序，如果租户不承担责任，房主可以起诉租户。当然了，租户不承担责任的情况下，房主势必要先行对楼下住户进行赔付。然后再照租户索赔
5，法人代表与房东签订租房合同出现纠纷 责任谁承担
法人代表与房东签订租房合同出现纠纷，合同成立，由违约方承担责任。法律分析根据相关法律规定，仲裁是公民、法人或组织之间发生合同纠纷或其财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。租赁合同违约的，如果合同有约定，按合同约定赔偿。没有约定的，按实际造成损失赔偿。法律依据《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。你好，针对你的问题，律师答复如下： 1、公司法人代表与他人签到合同是职务行为，所以签订的合同约束的是你所代表的公司与房东，如果公司想要解除该租房合同，不需要你承担由此带来的损失，而是由公司自己来承担的，所以不需要你赔付这两个月的房租； 2、该股东以此为由不发你工资的行为是违法行为，所以你可以要求公司给你发放工资，如果公司继续拒绝，建议你去劳动仲裁部门申请劳动仲裁或者去劳动监察部门去投诉，不过要准备好相关的证据：公司与你签定的劳动合同、不给你发工资的理由证明、你的工作记录考勤情况等。 以上意见仅供参考，希望对您有所帮助。 遇到这样的情况有三种解决办法：1.给房东出据保证书：内容就是类似于你负责维修费那种，押金根据情况由房东扣。但是千万要记住，不要再给房东钱了。2.投诉到消费者协会，但是这个流程比较慢。3.找相关的媒体求助。公司应该承担责任。你签合同是职务行为。你是公司法人，如果也是股东之一，意味着这个公司你说了算。如期和其他股东较劲，受他们威胁，不如直接把公司注销了。因为法人名章是你的，工商认的是你。
6，法院对合同法215条怎么判
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。【释义】本条是关于租赁合同形式的规定。关于合同形式本法总则部分已作出规定，即当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人来用何种形式订立合同是有效的，但是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。这里的法律不仅指有关的专门的法律，而且也包括合同法分则中规定的对特定合同的特定的书面要求。关于租赁合同应当采用什么形式订立，租赁合同的基本特征是规定本条内容的依据。如前所述，租赁合同是转让租赁物使用权的合同，出租人转让租赁物的使用权就负有将租赁物交付承租人使用的义务，同时承租人负有在租赁期间届满时返还租赁物的义务，返还的租赁物要符合原状。承租人在使用租赁物时应当按照约定使用，如果对租赁物造成损害要视不同情况承担相应的责任，这些权利义务关系应当明确、具体。在租赁合同中，采用口头形式订立合同有其一定的便利性，如在一些临时使用租赁物的交易中，一名天津的游客到北京临时租一辆自行车游玩，租一架照相机照相，在公园里租游船等，这种临时性使用时间很短，涉及的租金也较少，就不必非要采用书面形式订立合同。但是租赁合同毕竟是出租人所有的或可支配的财产交付于承租人手中，承租人对其占有使用，对出租人来说有丧失租赁物的风险，如果没有采用书面形式订立合同，一旦发生争议，口说无凭，当事人的权利很难得到保护。法国民法典虽然对采用何种形式订立租赁合同没有特别规定，但它规定：但口头合同在租赁物未交付之前，另一方否认租赁关系存在时，不问其租金如何低微，亦不问他方主张已交付定金，租赁的事实不能得到证明。为了既便利交易又保证交易安全，本条对租赁合同的形式作了几个层次的规定：第一，租赁期限不满6个月的租赁合同，即可以采用口头形式也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大（当然不排除大型的机械设备），租赁物使用后变化也不大，租金也较少，租赁关系结束的快，证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任，因此，不必要求当事人非以书面形式订立合同。但对于房屋租赁合同即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较高，租金多，按照我国城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。第二，租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。书面形式可以是在本法第十一条规定的任何书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，因为租期长的合同往往是租赁物价值较高，租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，在将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。第三，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，双方又对租赁期限有争议的，如果双方已经履行合同的主要义务，合同还是有效的。如果没有履行主要义务，当事人对其他问题没有争议，只是对租赁期限有争议的，依本条规定，视为不定期租赁，其租赁合同还是有效的，不定期租赁合同双方当事人随时可以解除合同。【希望对你有用，给个赞谢谢】合同法 第二百一十五条规定的是 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。结合第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。以及第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。从以上规定可以看出： 在不定期租赁中，除非双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。未定租赁期限的，双方均可以随时解除租赁合同，但应当在合理时间内通知对方。
7，门面房出租中承租方的装修在出租合同到期后该如何处理
租赁合同的主要内容1、出租房屋的具体位置和特点。合同应注明房屋座落的具体地点、门牌号、楼层、房屋结构及附属设备。2、房屋的数量，包括房屋的幢数、间数和总面积。3、房屋的用途。4、租金。合同中应明确规定租金的计算标准、交付金额。5、出租期限。一旦期满，出租人就得收回房屋。6、交租方式方法及交租日期。7、租赁期间的违约责任。8、其他事宜。[有下列情况之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款条件的；nbsp;（2）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；nbsp;（3）当事人协商一致的。nbsp;因变更或解除租赁合同而使一方当事人遭受损失的，除可以依法免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。]nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;房屋租赁双方签定租赁契约后，双方都要承担一定的义务，并享有一定的权利，具体包括：nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;承租方：享有按租赁合同所列的房产范围和租赁有效期内的合法使用权；对承租的房屋，按规定要求房产经营者进行修缮；对房产经营者（房屋出租人）有监督和建议权；租赁期满时，承租人有继续承租或购买的优先权。其应尽的义务有：按期交纳房租；不得私自转租、转借、转让所承租的房产或改变房产的用途；妥善保管、爱护房屋的装修及其设备；遵守国家有关房产租赁的政策和规定。nbsp;nbsp;出租方：享有按期收取租金、对承租方有监督检查的权利；承租人有违约行为有按照规定接触合同、终止租赁关系，收回房产并依据法规进行处理的权利；有阻止承租人在租赁期间违反国家和地方有关政策和规定的行为。应尽的义务有：保证承租方的合法使用权；按照合同规定的修缮范围维修房产；宣传房产有关规定。nbsp;假如您与承租人签订的合同内容不全建议如下：1、如何处理这些装修建议您提醒承租人他的装修可以拆除但必须恢复出租前原貌。水、电、暖、墙面、地面、顶棚完好。这样承租人一般不会动手拆除现有装修，因为拆需要钱恢复也需要钱。2、现在合同到期了，您不想租给他建议您按照合同法规定事先书面通知承租人，承租人享有优先承租权。比如房租涨价他是否能接受，如他不愿意接受自然您就可以如愿了。3、合同到期后您有权随时解除租赁关系，这不属于违约行为，但您解除租赁关系应提前通知承租人，给承租人合理的时间安排搬迁。4、目前没有您所提装修问题的国家法规。近年来随着经济的发展，人们生活水平的提高，房屋租赁市场相当活跃，房屋租赁纠纷案件与过去相比，也呈现出一些新的特点。突出表现为新类型的酒楼、商场、发廊等房屋租赁纠纷不断增加，这些纠纷的承租方为了给顾客提供一个良好、舒适的服务环境，往往对承租房屋进行大规模的装修及增加服务设备，动辄数万、几十，多的甚至上百万元。但由于双方在订立房屋租赁合同时对这些增添物的处理约定不明或未作约定，加之相关的法律、法规对此缺乏明确、具体的规定，一旦发生纠纷，法院处理起来难度很大，处理结果也不尽相同，影响了法院判决的严肃性和统一性。对此，笔者有一些不成熟的看法，拟在本文浅作探讨。 一、装修物和增添物的区别 在探讨房屋租赁纠纷案件中增添物的处理之前，笔者认为应首先区分装修物和增添物两个概念。根据建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》（1995年9月1日施行）第二条第三款的规定：“本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。可见，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不应包括增设在建筑物或构筑物上的中央空调、电梯、水、电等服务设施或设备。但现在诉讼到法院的房屋租赁纠纷案件中需要处理的承租人损失，不仅包括装修物的损失，多数还包括前述的增加设备损失。这些设备由于需嵌装在房屋中，安装、拆除费用都很高，一旦拆除会严重影响其本身的价值，而且还会损坏房屋本身。所以，法院一般也将这些设备判决由出租人承担，由出租人适当补偿承租人损失。但在法律文书中有的法院将承租人的设备损失和装修物损失统称为装修物损失是不科学的。因为根据建设部的规定，装修物的内容不包括增加的电梯、空调等配套设备，而“增加的设备”这一概念也不能完全包括装修物所指内容。笔者认为上述的两种损失应统称为增添物或增添损失。因为，根据有关法律、法规，如《城市房屋租赁管理办法》第二十三条、《城市公有房屋管理规定》第二十五条都是使用“增添”一词来概括上述两项内容，为了和法律、法规的规定相一致，笔者认为使用“增添物”这一概念来概括装修物和增加的设备这两项内容比较合适。 二、增添物的性质和特点 在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。附合可以分为动产与不动产的附合，动产与动产的附合两种。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。①如“台湾民法”第811条规定：动产因附合而为不动产之重要成分者，不动产所有人，取得动产所有权。但原动产所有人可依不当得利的规定请求其动产价值相当的补偿（台湾民法第816条）。《德国民法典》第946条规定：“动产与土地附合成为土地之同一体的构成部分者，土地所有权扩充到该动产”。但应补偿动产所有人的损失 （第951条）。在英美法中，动产也同样可以成为不动产的附合物。对于动产与不动产的附合，我国法律没有直接规定，但最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干间题的意见 （试行）（下称《意见》）第86条的规定基本上体现了上述理论，该条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。 在房屋租赁纠纷案件中，增添物和原租赁房屋之间就属于动产与不动产的附合。增添物是从物，房屋是主物，增添物因其附合于作为不动产的主物房屋上，其所有权由房屋所有权人取得。 在房屋租赁活动中，增添物具有如下特点： 1、增添物为承租人所有。因增添物是承租人投资进行增添行为的产物，其所有权当然归承租人所有。 2、增添物与承租的房屋附合后虽能辨明原物，但己达到不可分离的程度。 3 、如强行将增添物与房屋分离，则可能导致该财产损毁或花费过大。 本文所称的增添物即是同时具有上述特点的装修物或增加设备，对于能够拆除，又不会严重影响该物本身价值的，不属于本文所称的增添物。 三、对承租人增添物的处理 由于我国《民法通则》对增添物的处理没有直接规定，最高院的《意见》第86条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论便成为法院审理房屋租赁纠纷中对类似问题处理的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的增添物及其补偿时，应坚持下列原则： 第一，社会经济效益原则。这是民法中添附理论的根本目的。法律之所以强制性规定主物所有权人因为添附而取得从物的所有权，正是为了最充分利用附合物的社会经济价值。因为一旦拆除从物，一方面会造成从物本身的损毁，从物所有人为拆除从物要花费一笔费用，有的甚至很高，而且从物所有人为恢复主物原状还要另外再支出一笔费用，造成巨大的社会浪费，因此，目前世界大多数国家的民事立法中均明确规定了主物所有权人因添附而取得从物所有权的制度。②笔者认为，在目前我国的民事立法规定不明确的情况下，我们的司法实践工作者应大胆依据添附理论，及时做出判决。具体到房屋租赁纠纷案件中，双方当事人的租赁合同被确认无效或解除后，只要承租人在租赁房屋中所为的增添是善意的，增添物即应归出租人所有，由出租人补偿承租人增添物相当的价值。这里的善意应包括经出租人明确同意的增添和出租人虽未明示同意，但知道后末表示反对，且承租人的增添是为了在双方约定的用途范围内更好使用承租物而为的合理的增添。 第二，侵权损害赔偿原则。对于承租人的恶意增添，如未经出租人同意或超出承租目的合理需要范围擅自所作的增添，由于承租人此时所为的增添有的已构成对承租房屋的侵害，是侵权行为。③因此，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同，因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”但出租人同意承担增添物并做适当补偿的除外。现在司法实践中有些人提出，对承租人的恶意增添，如正常情况下对出租人仍有利用价值，拆除又会严重影响增添物价值的，可适当补偿。笔者认为这一做法缺乏根据。因为，承租人的恶意增添已是侵权在先，按照民法的侵权理论，侵权人应负恢复原状或赔偿损失的责任。如出租人不同意承担，法院仅以增添物对出租人有利用价值而强行判决出租人承担并补偿承租人损失，这是对侵权行为的保护，与法律、法规的规定相违背，损害了出租人的合法权益，客观上还可能导致承租人为营利目的乱装修，出租人不堪补偿的严重后果。这种做法无论从法律规定还是从实际效果看都是不可取的。 第三，过错责任与公平合理相结合的原则。④对于承租人的善意增添物，在承租人交还房屋时由于其所有权已由出租人取得，出租人应补偿承租人的损失。目前国外的通行做法是按不当得利的有关规定补偿。我国最高法院的《意见》86条规定可以折价补偿。这些规定对于处理合同期满时的情况比较容易适用。但对于合同期满前因一方或双方的原因致合同无效或被解除，承租人的增添物损失如何补偿则难以简单适用。对此笔者认为，应根据在正常情况下出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别不同情况，公平合理地进行补偿，具体如下： 1、属出租人过错的，对承租人的增添物补偿可按合同期满时的原则处理，即对增添物的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿。但实践中有的同志主张，在此情况下，应把承租方的增添投入分摊入租期，按比例计算。即赔偿数额等于总增添投入除以总租期再乘以未尽租期。笔者认为，这种计算方法不尽公平。因为一方面增添物在租赁期满时其使用价值多数情况下仍然存在，不可能租期届满则增添物毫无价值；另一方面，对承租方的增添总投入往往双方争议较大，难于准确计算。只有对增添物的现值进行评估，以此作为补偿依据才能避免上述不公平、不合理的情况出现。 2、属于承租人过错的，对增添物现值予以评估后，根据出租人的可利用程度折价予以补偿。判断出租人的可利用程度，应根据正常情况下增添物对一般人的利用价值为标准，出租人的特殊情况适当予以考虑。至于因出租人未能对增添物现值全额补偿而造成的承租人损失，由于合同未能继续履行的过错全部在承租人一方，这部分损失自然应由承租人自己负担。目前在司法实践中有的同志主张，因承租人的过错致租赁合同不能履行的，承租人的增添损失不予补偿。笔者认为，这种观点很值得商榷，因为这种观点实际上是将出租人对承租人增添物的适当补偿也作为出租人因合同不能履行的损失。根据有关的附合理论，承租人的善意增添损失是应由出租人在获得对增添物的所有权后，依不当得利的有关规定适当予以补偿的。承租人因其过错致合同不能履行的损失只是增添物现值与出租人实际补偿间的差额。这部分应由承租人自己负担。而出租人在获得增添物所有权后，对承租人的增添物适当补偿，是公平合理，有法律依据的，是出租人应该付出的，并不是出租人的什么损失，当然也不应由承租人负担。上述观点的错误在于将出租人应为的支出作为出租人的损失让承租人负担，是毫无根据的。 3、属双方共同过错的，应先按公平原则，由出租人适当补偿承租人的增添物损失。对于其与增添物现值的差额，可作为承租人的损失由双方当事人按过错责任分担。对此，有的同志主张，应直接将增添物现值进行评估作为承租方损失，由双方按过错责任大小分担。笔者认为，这种做法的考虑是不全面的。因为此时增添物没有灭失，在出租方获取增添物的所有权后，多数情况下增添物对出租方仍有利用价值，应先由出租方适当补偿承租方。出租方的补偿与增添物现值间的差额才是承租方的真正损失，只有这部分才可按双方过错责任分担。前述的做法实质是将出租方本应支付的合理补偿也作为损失让承租方与出租方共同分担，对承租方是不公平的。 当然，在适用上述原则时，如果双方当事人在签订的租赁合同上对承租人的增添物如何处理及补偿有明确约定，应优先适用当事人的约定。只有在当事人没有约定或约定不明确时，才可适用上述处理原则。同时，上述几个原则不是孤立分开的，在处理具体案件时，有时可能只适用一个原则，但多数情况下是综合运用。只有这样，才能真正公平合理地解决纠纷，切实维护双方当事人的合法权益。 注释： ①孙宪忠《不动产物权取得研究》，载于法律出版社《民商法论丛》1995年版第3卷，第43页。 ②谢在全《民法物权论》（上），中国政法大学出版社1999年版，第254页。 ③王利明《物权法论》（修订本），中国政法大学2003年版，第203页。 ④同上。
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