本文目录一览

1，租赁合同纠纷

根据合同意思自治原则，房主有权依据合同重新协商价格； 根据诚信原则，房主的提价要求须符合当地当时同类价格的市场价格协商租金，如其漫天开价，则是滥用合同权利的行为。其通过此条件而解除合同是违法的。可以通过诉讼解决

租赁合同纠纷

2，如何解决房屋租赁合同纠纷

处理房屋租赁合同纠纷有四种方式：1、协商解决，如果是小的纠纷，可以协商后自行解决；2、调解解决，找合同当事人以外的第三人(交易市场管理部门或租房中介)出面调解，达成解决纠纷的协议；3、仲裁，租赁合同中约定仲裁条款的，可以申请仲裁解决；4、诉讼，未达成仲裁协议的情况下，可以诉讼解决。《合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

如何解决房屋租赁合同纠纷

3，合租发生矛盾的解决方法

像这种事情，最好的方法，就是两家坐下来谈，说出你们的想法，问他们是怎么想的，有什么解决方法。这是最有效的方法，他们 也许 会觉得你们小气，津津计较但是 懂事理的人是不会继续这样的，反而会觉得你们条理很清楚，跟你们住很放心
好聚好散最好不要发生争执

合租发生矛盾的解决方法

4，租房合同纠纷怎么解决

一、租房合同纠纷怎么解决1、房屋租赁合同纠纷解决方式有：（1）协议解决，双方在自愿平等的情况下协商解决；（2）诉讼解决，当事人一方可以向人民法院起诉，请求法院判决；（3）仲裁，合同约定适用仲裁条款的，可以向合同约定的仲裁委申请仲裁。2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。二、合同违约纠纷怎么解决1、和解。当事人自由选择的在自愿原则下解决台同纠纷的方式，而不是合同纠纷解决的必经程序。当事人也可以不经协商和解而直接选择其他解决纠纷的途径；2、调解。在第三人的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷。双方当事人接受调解达成协议的，应当制作调解协议书，当事人即应当按照调解协议书履行各自的义务。由于调解协议书不具有法律强制力，一方当事人不履行的，对方当事人不能就此请求人民法院强制执行，但可以采用其他方式来解决争议；3、仲裁。发生合同争议的双方当事人，根据争议发生前或发生后达成的仲裁协议，将纠纷提交仲裁机关进行裁决并解决纠纷的方式。当事人如果要选择仲裁解决合同纠纷，可在纠纷发生前或者纠纷发生后自愿协商一致达成仲裁协议，明确约定仲裁事项和仲裁委员会。没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议，达不成补充协议的，仲裁协议无效，一方当事人可以向人民法院起诉；4、诉讼。合同纠纷发生后，当事人如果没有仲裁协议，任何一方均可以向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院对合同纠纷依法予以处理。这是解决合同纠纷的最常见也是最有效的方式。合同纠纷经人民法院审理并作出判决后，当事人对人民法院作出的发生法律效力的判决书，调解书必须履行，拒不履行的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。

5，房屋租赁合同出现争议找什么机关仲裁调解

《深圳经济特区房屋租赁条例》第五十二条规定：租赁当事人发生争议，应协商解决；协商不成的，可向市、区主管机关申请调解，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。 根据上述规定，解决房屋租赁纠纷可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 （1）协商 在房屋租赁纠纷发生后，租赁双方当事人应首先自行协商解决。在日常房屋租赁中，发生纠纷是正常的，问题是纠纷出现后，争议双方应耐心听取对方的理由和主张，尊重对方的权利和尊严，对对方持最起码的信任，与对方进行有诚意的协商和谈判，以可找出双方共同接受的和解方案，这样对自己有利，对他人有利。 （2）申请调解 调解是指经过第三者的排解疏导，说服教育，促使发生纠纷的双方当事人依法自愿达成协议，从而解决纠纷的一种活动。调解可分为民间调解、法院调解、行政调解、仲裁调解。狭义的民间调解是指人民调解，即是人民调解委员会对民间纠纷的调解。行政调解是由政府行政机关对民间纠纷的调解，向街道租赁管理所或区租赁管理办公室（局）申请调解房屋租赁纠纷属于行政调解。法院调解和仲裁调解分别是人民法院、仲裁机构对所受理的案件进行的调解，也分别是诉讼、仲裁活动的一个组成部分。 （3）申请仲裁 一般情况下，人民法院已经受理或者已审结的房地产纠纷，涉及离婚、收养、监护、继承、赠与的房地产纠纷，涉及落实政策问题的房地产纠纷，依法应当由行政机关处理的房地产行政争议，经过公证机关公证后发生的房地产纠纷，机关、团体、企业、事业单位内部的公房纠纷等情况不能采用仲裁方式解决。 除上述情况外，租赁双方当事人可依约定向仲裁委员会申请仲裁。仲裁具有终局性，仲裁决定生效后，当事人可以申请人民法院强制执行。目前，深圳仲裁委员会与市房屋租赁行业协会合作开通的房屋租赁纠纷“仲裁快速通道”：房屋租赁纠纷案件，如无评估、鉴定等特别情况，适用简易程序的，在组庭后一个月内结案；适用普通程序的案件，在组庭后二个月内结案；涉外案件在组庭后三个月内结案。 （4）诉讼 经协商和调解后，仍不能解决的纠纷，当事人可以向房屋所在地人民法院提起诉讼。当事人也可不经协商和调解，直接向人民法院提起诉讼。

6，房屋租赁是什么法律关系 总结房屋租赁中的法

《合同法》第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人和承租人基于租赁合同形成一种债权债务关系。出租人负担提供房屋并负责维修的义务，承租人负担给付租金妥善使用房屋的义务。
提起法律感觉给自己是一个很遥远的两个字,但是法律就在自己的身边,特别是在外打工面临租房子的租客更应该熟知其中房屋租赁当中的法律知识,这样才能更好的维护自己的权益和利益,下面介绍一下房屋租赁的法律关系：第1、房屋租赁是什么法律关系就应该要明确二者在签订合同下有什么样的权利和义务,出租人和承租人之间是债的关系。就受让租赁物的使用权而言,承租人是债权人,出租人是债务人;就收取租金而言,出租人是债权人,承租人是债务人。第2、个人租房纠纷的主体是以个人为单位的,如果以单位的形式进行房屋的租赁,同时又发生租房纠纷类问题不算在个人租房纠纷范畴。个人租房纠纷通常情况下以协商的形式解决,如果协商不能达到双方的共同意愿,则可以由第三方或者是相关法律机构介入进行解决。纠纷通常由于合同未对相关事项做详细说明,所以在约定时应当对相关事项予以说明。第三、在租房之前应该确定租赁双方当事人身份,需要确定当事人是个人还是公司。若以公司身份作为出租人或承租人,租赁合同必须体现该租赁行为是公司行为,否则一旦出现问题,就很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。第四、承租人应当依据产权证上记载的权利人,或与该房屋产权证上记载的权利人签订租赁合同的合法承租人,来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有出租该房屋的权利。若承租人与实际上并无出租权的人签订租赁合同,则该合同须经有权出租人的认可,在此之前该租赁合同的效力尚未确定。若未经认可,承租人则可能面临缺乏有效合同的不利处境。第五、租赁保证金为确保承租人能够合理、善意地使用房屋,并按时支付租赁期间应承担的各项费用,双方可于租金之外另行约定租赁保证金,即俗称的押金。押金通常为一到三个月的租金。以上就是关于房屋房屋租赁是什么法律关系的介绍。小编提醒您:租赁市场活跃房屋租赁合同纠纷层出不穷,其中房屋租金暴涨,导致房屋租赁合同纠纷急剧爆发所以我们只有熟知上面介绍的基本的房屋租赁法律知识才能更好的保护自己,希望上面的介绍对您有所帮助。

7，房屋租赁纠纷该找什么部门

115"解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。(1)协商解决。协商解决是双方当事人达成一致以解决问题。(2)调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法律法规，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。(3)仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性法规的规定对各方均具有约束力的裁决。(4)行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关及相关部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
房屋租赁纠纷主要包括租期及押金纠纷，房屋水、电、煤费用纠纷，房屋设备的使用及赔偿纠纷和租赁备案纠纷。房屋租赁纠纷可以通过以下几种方式处理：协商解决，协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决。(1) 申请仲裁。
出现租房纠纷找哪个部门的处理办法：1、租房纠纷协商解决房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决，可以寻求一位无利害关系的人在场作为见证人。2、租房纠纷协商不成的，请求调解租房纠纷协商不成的，可以向居民自治组织或者是居委会请求调解，也可以找房管所相关工作人员解决。3、租房纠纷协商不成的，提起民事诉讼或者申请仲裁解决租房纠纷协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。(1)申请仲裁解决问题仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。(2)民事诉讼解决问题若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。
房屋租赁纠纷属于县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责根据《商品房屋租赁管理办法》规定：第四条：国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。第五条：县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款:1、出租房屋的范围、面积;2、房屋租赁的期限、用途;3、租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。4、在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。扩展资料房地产主管部门的其他职能：1、负责全市单位公有住房和直管公有住房交易审批。2、对全市单位自管房进行政策指导、监督、管理、协调和服务职能。3、负责全市城镇建设安置动迁管理。4、负责全市城镇公有住房确权发证，办理产权产籍变更手续。5、贯彻落实国家、省、市关于房地产业的方针、政策和法律、法规、规章。参考资料中国政府网-《商品房屋租赁管理办法》

8，法律对租赁合同是如何规定的

根据我国《合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种诺成合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。根据我国《城市房地产管理法》第五十四条，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同，而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司，则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。这是房屋租赁合同的主要条款，也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。
承租期间，承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租，为无效。法律依据：《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”二、转租期限应当在本租剩余期限之内《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，是说如果出租人与承租人另有约定，在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。不过，这实际上等于本租又约定了新的租赁期间，这样理解更为合适。因此，可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间。三、出租人的异议权和同意转租的推定出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则：第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。四、次承租人可以参加本租发生的诉讼转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。
1．租赁合同的内容新修改的《合同法》第二百一十三条规定租赁合同主要包括以下条款：(1)租赁物的名称。即租赁合同的标的，须为有体的、特定的、非消费的。(2)租赁物的数量。明确数量可使合同的标的特定化。(3)用途。租赁合同中的用途条款是其中非常重要的条款，如果承租人未按约定的用途使用承租物的，出租人可解除合同并要求承租人赔偿损失。(4)租赁期限。租赁期限是租赁合同的有效期间，是租赁合同的主要条款之一。(5)租金及其支付期限和方式。(6)租赁物的维修。2．租赁合同的形式所谓租赁合同的形式，是指租赁合同当事人之间确立。变更或者终止租赁关系的表现形式。《合同法》第二百一十五条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。3．租赁合同双方当事人的主要义务(1)出租人的主要义务①按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；②出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；③承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。(2)承租人的主要义务①应当按照约定的方法使用租赁物；②承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；③应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任；④承租人应当按照约定的期限支付租金；⑤租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。4．承租人对租赁物有占有权、使用权，但没有处分权5．出租人的瑕疵担保责任出租人的瑕疵担保责任包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。①权利瑕疵担保责任及承租人的通知义务按《合同法》规定，承租人在第三人主张权利时，应当及时通知出租人，以便出租人采取相应的救济措施。②物的瑕疵担保责任

9，门面房出租中承租方的装修在出租合同到期后该如何处理

租赁合同的主要内容1、出租房屋的具体位置和特点。合同应注明房屋座落的具体地点、门牌号、楼层、房屋结构及附属设备。2、房屋的数量，包括房屋的幢数、间数和总面积。3、房屋的用途。4、租金。合同中应明确规定租金的计算标准、交付金额。5、出租期限。一旦期满，出租人就得收回房屋。6、交租方式方法及交租日期。7、租赁期间的违约责任。8、其他事宜。[有下列情况之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款条件的；nbsp;（2）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；nbsp;（3）当事人协商一致的。nbsp;因变更或解除租赁合同而使一方当事人遭受损失的，除可以依法免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。]nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;房屋租赁双方签定租赁契约后，双方都要承担一定的义务，并享有一定的权利，具体包括：nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;nbsp;承租方：享有按租赁合同所列的房产范围和租赁有效期内的合法使用权；对承租的房屋，按规定要求房产经营者进行修缮；对房产经营者（房屋出租人）有监督和建议权；租赁期满时，承租人有继续承租或购买的优先权。其应尽的义务有：按期交纳房租；不得私自转租、转借、转让所承租的房产或改变房产的用途；妥善保管、爱护房屋的装修及其设备；遵守国家有关房产租赁的政策和规定。nbsp;nbsp;出租方：享有按期收取租金、对承租方有监督检查的权利；承租人有违约行为有按照规定接触合同、终止租赁关系，收回房产并依据法规进行处理的权利；有阻止承租人在租赁期间违反国家和地方有关政策和规定的行为。应尽的义务有：保证承租方的合法使用权；按照合同规定的修缮范围维修房产；宣传房产有关规定。nbsp;假如您与承租人签订的合同内容不全建议如下：1、如何处理这些装修建议您提醒承租人他的装修可以拆除但必须恢复出租前原貌。水、电、暖、墙面、地面、顶棚完好。这样承租人一般不会动手拆除现有装修，因为拆需要钱恢复也需要钱。2、现在合同到期了，您不想租给他建议您按照合同法规定事先书面通知承租人，承租人享有优先承租权。比如房租涨价他是否能接受，如他不愿意接受自然您就可以如愿了。3、合同到期后您有权随时解除租赁关系，这不属于违约行为，但您解除租赁关系应提前通知承租人，给承租人合理的时间安排搬迁。4、目前没有您所提装修问题的国家法规。
近年来随着经济的发展，人们生活水平的提高，房屋租赁市场相当活跃，房屋租赁纠纷案件与过去相比，也呈现出一些新的特点。突出表现为新类型的酒楼、商场、发廊等房屋租赁纠纷不断增加，这些纠纷的承租方为了给顾客提供一个良好、舒适的服务环境，往往对承租房屋进行大规模的装修及增加服务设备，动辄数万、几十，多的甚至上百万元。但由于双方在订立房屋租赁合同时对这些增添物的处理约定不明或未作约定，加之相关的法律、法规对此缺乏明确、具体的规定，一旦发生纠纷，法院处理起来难度很大，处理结果也不尽相同，影响了法院判决的严肃性和统一性。对此，笔者有一些不成熟的看法，拟在本文浅作探讨。 一、装修物和增添物的区别 在探讨房屋租赁纠纷案件中增添物的处理之前，笔者认为应首先区分装修物和增添物两个概念。根据建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》（1995年9月1日施行）第二条第三款的规定：“本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动”。可见，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不应包括增设在建筑物或构筑物上的中央空调、电梯、水、电等服务设施或设备。但现在诉讼到法院的房屋租赁纠纷案件中需要处理的承租人损失，不仅包括装修物的损失，多数还包括前述的增加设备损失。这些设备由于需嵌装在房屋中，安装、拆除费用都很高，一旦拆除会严重影响其本身的价值，而且还会损坏房屋本身。所以，法院一般也将这些设备判决由出租人承担，由出租人适当补偿承租人损失。但在法律文书中有的法院将承租人的设备损失和装修物损失统称为装修物损失是不科学的。因为根据建设部的规定，装修物的内容不包括增加的电梯、空调等配套设备，而“增加的设备”这一概念也不能完全包括装修物所指内容。笔者认为上述的两种损失应统称为增添物或增添损失。因为，根据有关法律、法规，如《城市房屋租赁管理办法》第二十三条、《城市公有房屋管理规定》第二十五条都是使用“增添”一词来概括上述两项内容，为了和法律、法规的规定相一致，笔者认为使用“增添物”这一概念来概括装修物和增加的设备这两项内容比较合适。 二、增添物的性质和特点 在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。附合可以分为动产与不动产的附合，动产与动产的附合两种。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。①如“台湾民法”第811条规定：动产因附合而为不动产之重要成分者，不动产所有人，取得动产所有权。但原动产所有人可依不当得利的规定请求其动产价值相当的补偿（台湾民法第816条）。《德国民法典》第946条规定：“动产与土地附合成为土地之同一体的构成部分者，土地所有权扩充到该动产”。但应补偿动产所有人的损失 （第951条）。在英美法中，动产也同样可以成为不动产的附合物。对于动产与不动产的附合，我国法律没有直接规定，但最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干间题的意见 （试行）（下称《意见》）第86条的规定基本上体现了上述理论，该条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。 在房屋租赁纠纷案件中，增添物和原租赁房屋之间就属于动产与不动产的附合。增添物是从物，房屋是主物，增添物因其附合于作为不动产的主物房屋上，其所有权由房屋所有权人取得。 在房屋租赁活动中，增添物具有如下特点： 1、增添物为承租人所有。因增添物是承租人投资进行增添行为的产物，其所有权当然归承租人所有。 2、增添物与承租的房屋附合后虽能辨明原物，但己达到不可分离的程度。 3 、如强行将增添物与房屋分离，则可能导致该财产损毁或花费过大。 本文所称的增添物即是同时具有上述特点的装修物或增加设备，对于能够拆除，又不会严重影响该物本身价值的，不属于本文所称的增添物。 三、对承租人增添物的处理 由于我国《民法通则》对增添物的处理没有直接规定，最高院的《意见》第86条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论便成为法院审理房屋租赁纠纷中对类似问题处理的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的增添物及其补偿时，应坚持下列原则： 第一，社会经济效益原则。这是民法中添附理论的根本目的。法律之所以强制性规定主物所有权人因为添附而取得从物的所有权，正是为了最充分利用附合物的社会经济价值。因为一旦拆除从物，一方面会造成从物本身的损毁，从物所有人为拆除从物要花费一笔费用，有的甚至很高，而且从物所有人为恢复主物原状还要另外再支出一笔费用，造成巨大的社会浪费，因此，目前世界大多数国家的民事立法中均明确规定了主物所有权人因添附而取得从物所有权的制度。②笔者认为，在目前我国的民事立法规定不明确的情况下，我们的司法实践工作者应大胆依据添附理论，及时做出判决。具体到房屋租赁纠纷案件中，双方当事人的租赁合同被确认无效或解除后，只要承租人在租赁房屋中所为的增添是善意的，增添物即应归出租人所有，由出租人补偿承租人增添物相当的价值。这里的善意应包括经出租人明确同意的增添和出租人虽未明示同意，但知道后末表示反对，且承租人的增添是为了在双方约定的用途范围内更好使用承租物而为的合理的增添。 第二，侵权损害赔偿原则。对于承租人的恶意增添，如未经出租人同意或超出承租目的合理需要范围擅自所作的增添，由于承租人此时所为的增添有的已构成对承租房屋的侵害，是侵权行为。③因此，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同，因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”但出租人同意承担增添物并做适当补偿的除外。现在司法实践中有些人提出，对承租人的恶意增添，如正常情况下对出租人仍有利用价值，拆除又会严重影响增添物价值的，可适当补偿。笔者认为这一做法缺乏根据。因为，承租人的恶意增添已是侵权在先，按照民法的侵权理论，侵权人应负恢复原状或赔偿损失的责任。如出租人不同意承担，法院仅以增添物对出租人有利用价值而强行判决出租人承担并补偿承租人损失，这是对侵权行为的保护，与法律、法规的规定相违背，损害了出租人的合法权益，客观上还可能导致承租人为营利目的乱装修，出租人不堪补偿的严重后果。这种做法无论从法律规定还是从实际效果看都是不可取的。 第三，过错责任与公平合理相结合的原则。④对于承租人的善意增添物，在承租人交还房屋时由于其所有权已由出租人取得，出租人应补偿承租人的损失。目前国外的通行做法是按不当得利的有关规定补偿。我国最高法院的《意见》86条规定可以折价补偿。这些规定对于处理合同期满时的情况比较容易适用。但对于合同期满前因一方或双方的原因致合同无效或被解除，承租人的增添物损失如何补偿则难以简单适用。对此笔者认为，应根据在正常情况下出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别不同情况，公平合理地进行补偿，具体如下： 1、属出租人过错的，对承租人的增添物补偿可按合同期满时的原则处理，即对增添物的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿。但实践中有的同志主张，在此情况下，应把承租方的增添投入分摊入租期，按比例计算。即赔偿数额等于总增添投入除以总租期再乘以未尽租期。笔者认为，这种计算方法不尽公平。因为一方面增添物在租赁期满时其使用价值多数情况下仍然存在，不可能租期届满则增添物毫无价值；另一方面，对承租方的增添总投入往往双方争议较大，难于准确计算。只有对增添物的现值进行评估，以此作为补偿依据才能避免上述不公平、不合理的情况出现。 2、属于承租人过错的，对增添物现值予以评估后，根据出租人的可利用程度折价予以补偿。判断出租人的可利用程度，应根据正常情况下增添物对一般人的利用价值为标准，出租人的特殊情况适当予以考虑。至于因出租人未能对增添物现值全额补偿而造成的承租人损失，由于合同未能继续履行的过错全部在承租人一方，这部分损失自然应由承租人自己负担。目前在司法实践中有的同志主张，因承租人的过错致租赁合同不能履行的，承租人的增添损失不予补偿。笔者认为，这种观点很值得商榷，因为这种观点实际上是将出租人对承租人增添物的适当补偿也作为出租人因合同不能履行的损失。根据有关的附合理论，承租人的善意增添损失是应由出租人在获得对增添物的所有权后，依不当得利的有关规定适当予以补偿的。承租人因其过错致合同不能履行的损失只是增添物现值与出租人实际补偿间的差额。这部分应由承租人自己负担。而出租人在获得增添物所有权后，对承租人的增添物适当补偿，是公平合理，有法律依据的，是出租人应该付出的，并不是出租人的什么损失，当然也不应由承租人负担。上述观点的错误在于将出租人应为的支出作为出租人的损失让承租人负担，是毫无根据的。 3、属双方共同过错的，应先按公平原则，由出租人适当补偿承租人的增添物损失。对于其与增添物现值的差额，可作为承租人的损失由双方当事人按过错责任分担。对此，有的同志主张，应直接将增添物现值进行评估作为承租方损失，由双方按过错责任大小分担。笔者认为，这种做法的考虑是不全面的。因为此时增添物没有灭失，在出租方获取增添物的所有权后，多数情况下增添物对出租方仍有利用价值，应先由出租方适当补偿承租方。出租方的补偿与增添物现值间的差额才是承租方的真正损失，只有这部分才可按双方过错责任分担。前述的做法实质是将出租方本应支付的合理补偿也作为损失让承租方与出租方共同分担，对承租方是不公平的。 当然，在适用上述原则时，如果双方当事人在签订的租赁合同上对承租人的增添物如何处理及补偿有明确约定，应优先适用当事人的约定。只有在当事人没有约定或约定不明确时，才可适用上述处理原则。同时，上述几个原则不是孤立分开的，在处理具体案件时，有时可能只适用一个原则，但多数情况下是综合运用。只有这样，才能真正公平合理地解决纠纷，切实维护双方当事人的合法权益。 注释： ①孙宪忠《不动产物权取得研究》，载于法律出版社《民商法论丛》1995年版第3卷，第43页。 ②谢在全《民法物权论》（上），中国政法大学出版社1999年版，第254页。 ③王利明《物权法论》（修订本），中国政法大学2003年版，第203页。 ④同上。

文章TAG：房屋租赁合同纠纷处理办法房屋  房屋租赁  房屋租赁合同  
下一篇