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1，房屋买卖合同中的违约问题

你不用承担责任。根本不是房主与你签订合同。事后出示的（其实是补办的）委托公证也是无效的。
买方已经属于违约行为，但是卖方要单方面解除合的话，还得看合同条款是怎么写的，卖方在什么情况下可以单方面解除合同，如果合同没有明确约定，恐怕只能通过法律途径了。
除非对方有房东的委托公证，否则对方没权跟你签买卖合同，你不买的话也不需要承担违约责任，对方不退订的话，你只能起诉对方，如果中介方不肯帮你的话，你可以连带起诉中介，违规操作。
有了中介公司的介入 及时他没有产权人的委托公证 你和他也是可以过户的 不过你可以和他要求见产权人本人 ，如果不方便的话那就让他给你出示个委托公证 或者简单点的委托书都是可以的，还有就是你这个很简单啊 中介公司的介入 有些问题你可以让他们出面解决 因为你也是给了他们相应的费用 你有权要求他们为你服务 从你签订合同那刻起到产权过户期间的所有问题他们有责任解决

房屋买卖合同中的违约问题

2，房屋买卖违约情形有哪些

口头约定也算约定，如果起诉，他要是唯一住房，你可能要不到房子，你也可以申请双倍赔偿
房屋买卖合同是出卖人将其房屋的所有权转让于买受人，买受人向出卖人支付购房价款的合同。买卖合同签订后，买房应当严格按照合同的约定向卖方支付购房价款。但是在现实生活中，经常会出现签订合同后，买方会因房价下降、贷款未能办理等原因拒绝向卖方支付购房价款，则根据法律规定和合同的约定，买方视为违约。这种情况下买房应当承担什么责任呢，又该如何向卖方赔偿呢。因为房屋买卖合同是要式合同，双方必须签订书面合同。通常在签订合同的时候都会约定违约责任。则买方出现违约行为，卖方可以根据合同的约定向买方主张违约责任。当然，卖方也可以单独向买方主张损失赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法律依据：《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

房屋买卖违约情形有哪些

3，房屋买卖合同 买方出现违约情况的处理

除了我国《合同法》规定的几种合同解除情形均适用于一手房和二手房买卖，针对一手房买卖合同的解除，主要有以下几种情形： 1、买卖合同订立以后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人 2、买卖合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 3、房屋主体结构质量不合格不能交付适用，或者房屋交付适用以后房屋主体结构质量经核验确属不合格。 4、因房屋质量问题严重影响正常居住适用。 5、所交付的房屋面积误差比绝对值超出3%。 6、出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月合理期限内仍未能交付房屋。没有催告的，在解除权发生之日起一年内都可以要求解除合同。北京房产纠纷律师，处理房屋买卖过程中发生的各种纠纷，房屋买卖合同纠纷处理指引 7、因出卖人原因未能在买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定办理房屋所有权登记期限届满后超过一年无法办理房屋所有权登记。 8、买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行。
建议就不要退了，一般违约金是总房价的20%，所以不合适。 解决方案：正常接房子，然后出手卖掉，我是这么想，房价涨了，虽然麻烦一些，你肯定不亏。

房屋买卖合同 买方出现违约情况的处理

4，房屋买卖违约的情形

房屋买卖违约的情形：1、不能履行。又叫给付不能，是指债务人在客观上已经没有履行能力，或者法律禁止债务的履行。在以特定物为标的物的合同中，如房屋，该特定物毁损灭失，构成不能履行。不能履行以订立合同时为标准，可分为自始不能履行和嗣后不能履行。前者可构成合同无效；后者是违约的类型。2、延迟履行。又称债务人延迟或者逾期履行，指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的现象。其构成要件为：存在有效的债务；能够履行；债务履行期徒过而债务人未履行；债务人未履行不具有正当事由。是否构成延迟履行，履行期限具有重要意义。3、不完全履行。是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨，包括标的物的品种、规格、型号、数量、质量等不符合合同约定等。不完全履行与否，以何时为确定标准应以履行期限届满仍未消除缺陷或者另行给付时为准。如果债权人同意给债务人一定的宽限期消除缺陷或者另行给付，那么在该宽限期届满时仍未消除或者令行为给付，则构成不完全履行。4、拒绝履行。拒绝履行是债务人对债权人表示不履行合同。这种表示一般为明示的，也可以是默示的。例如，债务人将应付标的物处分给第三人，即可视为拒绝履行。关于当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的规定，即指此类违约行为。其构成要件为：存在有效的债务；有不履行的意思表示(明示的和默示的)；应有履行的能力；违法的(即不属于正当权利的形式，如抗辩权)。

5，房屋交易合同违约

这是故意隐瞒房产质量来交涉，可通过中介要回定金。当然中介一般为了做生意不太会帮忙，有时也可采取非常手段单独和中介作个了断（在你的允许下由中介找第二买家）。
房屋买卖合同卖方违约的情形有：1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。2、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。4、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。

6，二手房交易中买方违约的情况有哪些卖方该怎么办

二手房交易中买方违约的情形有哪些？1、房屋价格大幅度下降房屋交易流程要办理完成需要一定的时间，不管是办理贷款，还是过户都需要一定的时间审查资料，而在办理过程中如果房屋价格大幅度下降，这就会导致买方宁愿放弃定金，也不愿意继续买下房屋。2、买方不愿赎楼在交易过程中，涉及的房产可能依旧会在银行进行抵押，而卖方可能会因为自己没有足够资金还清银行贷款，然后借助买方的力量去还款。最开始买方可能会答应此条件，但是随着一系列手续的办理比较麻烦，涉及的问题较多，从而放弃为卖方继续赎楼，造成违约。3、不愿支付房款在交易过程中，买方可能会不按照合同约定的时间和金额去银行做首期的资金监管，致使买卖合同无法再继续履行。此外，还可能是履行完了大部份，但不再履行交款义务，比如双方签署的是阴阳合同，买方只按照阳合同的数额支付购房款，而不按照阴合同的价格支付，这时买方也就构成了违约。除了以上三种情况，还有一点需要注意。如果合同中没有明确列明不缴纳定金算违约，那么部份定金不支付不属于违约，因为定金属于实践履行合同，就算部份不缴纳，依旧可以就按照已缴纳部份履行。买方如果违约，卖方应该怎么办？1.卖方可要求买方继续履行合同卖方有权要求买方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求买方承担违约责任，并按照合同要求继续进行交易。2.卖方可要求买方直接支付违约金双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额或按一定标准确定的违约金，如果买方违约，卖方可要求其直接支付违约金。3.卖方可要求买方直接赔偿实际损失在未约定违约金或定金的情况下或者在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，卖方可以要求买方按实际损失赔偿。
首先，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，由卖方将房产腾退如期交与买方。 其次，根据我国物权法相关规定，不动产买卖应当办理转让登记。但没有登记的不影响买卖合同的生效（除非买卖合同本身存在瑕疵），未经登记不得对抗善意第三人。物权效力分离原则； 最后，结合您提供的情况，第一步要确定双方签订的协议是否合法，是否具有合同效力；第二步，如果双方签有合同没有瑕疵，合同内容有合法约定违约金的，定金跟违约金可以选择适用，但不能既没收定金又让对方赔付违约金，两者不能并举； 您可以先跟对方协商，协商不成确定要打官司的话，可以到房屋所在地法院提起民事诉讼要求对方赔付违约金；如果要请律师的话，无论官司输赢，律师费这一块一般是己方承担。即使一并提起要求对方承担律师费的诉讼请求，法院一般不予支持。但有一点明确，案件受理费由败诉方承担；另外，各地律师代理费情况不一，没有严格的统一标准的，可以双方协商，但一般估计会以您的房子价值大小和诉讼请求对方支付违约金多少为标准；

7，房屋买卖中哪些情况下是属于卖方违约责任的问题

房屋交易中，以下六个点是属于卖方违约的责任问题：　1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。　2、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。　　3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　4、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。　　5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。　　6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。
楼主您好！ 楼上各位的我的意见与 yqmyt |比较一致，当然也有一些补充供您参考! 首先是合同效力问题，即合同是否有效。 法条：合同法第五十二条规定（一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。）的情形之一合同无效的以外，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 您与业主签订购房合同或者协议，肯定不是以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；）但最后一条：违反法律、行政法规的强制性规定。您的合同在这里是有点瑕疵的，2005年4月国务院就出台了，期房禁止转让的规定，而您签合同的时候，该房屋的尚未取得房产证，土地证因此属于一般意义上的期房。严格说如果你们当地法院认定违反此法规的话，您的这个合同属于无效合同，结果是返还原状。另外作为夫妻只有一方签字，对您也不是很有利，毕竟是双方共有财产，一般最好是有配偶同意出售证明，否则他妻子以不知情为由主张合同无效也是有可能的。 但以上并不是唯一可能性，1、很多法官也有认为这个协议是个期权转让，协议或合同应该有效，2、这个合同属于效力待定，但现在房本土地证已经下来了，那么这个合同同时也就生效了，因为现在这个房子已经不是期房了。3、您与业主方签订合同已经10个月，而且已经装修入住，首先丈夫可以有表见代理，其次这么长的时间可以认为其妻子已经知道，第三您是善意第三人，最后房子您已经装修并已经入住4、合同法更多的是要维护合同履行，所以您得到支持的肯能性也还是比较大。也就是这个合同认定有效。（这里如果这个房子是您现在的唯一住房，对您会更有利，毕竟不能把您赶到大街上，现在是和谐社会） 其次合同认定有效后，才会涉及到业主是否可以违约。 业主当然可以违约，但您也可以有相应主张 法条：合同法第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”追究对方违约责任。 翻译过来就是您可以主张： 1、继续履行合同，您如果希望这样，首先要保证这个房子还在业主名下，存在继续履行的可能性，如果房子已经卖掉了，不是业主名下的房子了，那就不存在继续履行的可能了。实操中如果对方有迹象转移财产一般就是起诉后要求法院查封。 2、采取补救措施，这个与您这个无关，业主是恶意的，根本不会补救什么了。 3、要求对方赔偿您的损失。首先违约金不同于定金，定金最高赔偿额是20%，违约金是属于双方约定的，只要不是明显过高，比如您说的30%，按照现在的房价，我觉得法院都应该支持。另外比如您说的其他损失，按照谁主张谁举证的原则，您需要提交相应证据证明因为业主违约造成您的实际损失。法院才会支持。 综上建议您 1、先收集业主想违约的证据，这只是做好准备，（最好不上法庭，因为您这个第一点对您风险是最大的，如果合同有效，那么对方的违约责任不会轻)。 2、通过中介去给业主算违约成本，房价40万，30%违约金12万，10万装修，如果他愿意赔，我觉得也就解约了，那么业主的房屋成本就变成了62万（当然这里还没有算其他损失）。让中介问问业主对房子有没有信心卖到65万，如果没有信心，那么即没有赚到钱，都落了个不守信用的名声，是否值得？ 3、如果他真赔您22万，那您再考虑是否同意他违约，62万是否能买到类似的房子？ 4、遇见这种小人业主真的很无语，但您要是通过诉讼解决这个事情，太费时费力了，经过上面的工作，您再看下业主反映，如果对方提出的要求不是很过分，您可以考虑是否再补偿他一点钱，大家都省事，不要再去打官司了，把打官司的钱补偿他算了，这也许是比较快捷的解决问题的方法。 5、双方一旦达成新的协议，必须形成书面文字，签字按手印。这个对于上面期房问题也会是一个很好的反驳证据，因为现在签订的任何关于房子的问题，都是在于房子不是期房之后了，有效性就不会被怀疑了！ 基本就是以上了，不知道说明白没有，最后祝您顺利！

文章TAG：房屋买卖合同买方违约的情况  
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