收益法评估，试分析资产评估市场法成本法收益法的理论依据评估思路与适用前提
来源：整理 编辑：律生活 2023-12-30 06:07:33
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1，试分析资产评估市场法成本法收益法的理论依据评估思路与适用前提
资产评估：（成本法，收益法，市场比较法）三条都包含，在资产评估中的适用范围，和基本条件是成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。收益法： 1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。 2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。 3、被评估资产预期获利年限可以预测。
2，房产评估的收益法都需要什么
需要了解访房产同类房屋的收益性，房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。运用收益法来评估房地产的价值要确定以下几个因素： 1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况； 2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率y及租金的增长率g； 3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税； 4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式； 5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(y-g)×(1-((1+g)/(1+y))n)。
3，资产评估收益法的思路是什么
首先：要确定收益额（不一定是按评估对象目前的使用状况而得到的收益，应该遵守最有效益原则，客观得到的收益）。其次：要确定费用（同上）净收益额=收益额-费用如果收益期限为永续额且净收益额不变的话：评估价值=净收益额/资本化率收益期限有限且收益额不变的话：评估价值=净收益额/资本化率*（1-1/（1+资本化率）的N次方）N代表收益期限根据收益额和收益期限的不同，公式也就不同，在这我就不一一列举了。总而言之：收益法，最重要的就是收益额和资本化率的确定。（资本化率=无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率一般取银行存款利率或者国库券利率，风险报酬率根据行业的不同而不同，风险越大的系数越大）希望我的回答对你有帮助，如还有需要请站内联系！1、分为详细预测期和永续预测期；2、对于详细预测期，预测每年利润表的收入、成本、利润，然后预测资产负债表，最后计算每年的实体现金流，即公司自由现金流；3、对于永续预测期，一般仅考虑合理的增长率，比如宏观经济增长率，假设进入可持续增长状态，即经营效率不变、财务政策不变，计算每期的实体现金流；4、将详细预测期和永续预测期的实体现金流折现，就是实体价值；5、股权价值=实体价值-债务价值（等于基期的账面），就是你要的资产评估收益法评估值了。
4，资产评估如何理解收益法及应用前提
收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。 此方法，国外用的最普遍，在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。 使用收益法的前提条件是： l 要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量； l 能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。 收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。 在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。
5，在收益法下被评估资产的评估价值怎么计算
在收益法下被评估资产的评估价值时，按照资产使用年限及预计年现金流入及流出量，利用复利现值系数这算到评估这天，即算出了资产的评估价值。用收益法评估委估资产的评估价值时，涉及三个量：委估资产预期使用年限（从委估资产评估时日至委估资产不能使用为止）、在预期使用年限内委估资产能够产生的净现金流量（现金流入量减现金流出量）、收益报酬率。因前两个量取得的方式不同而使用不的计算公式，如预期使用年限为无限期且净现金流量每年固定不变，委估资产评估值等于每年的净现金流量除以收益报酬率。其他情况比较复杂。
收益法中的具体评估方法
（一）纯收益不变
1．在收益永续，各因素不变的条件下算式：
P=A/r
2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：
（二）纯收益在若干年后保持不变
1．无限年期收益
2．有限年期收益
（三）纯收益按等差级数变化
1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式：
2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式：
（四）纯收益按等比级数变化
1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，
2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，
6，运用收益法评估企业价值关键要解决哪些问题
评估方法1 评估方法的选择? 企业价值评估方法的选择原则: 注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 --《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法,第二十三条? 企业价值评估方法的选择原则: 注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性。 --《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法,第二十五条2 运用收益法进行评估的前提条件收益法评估需具备以下三个前提条件:n 投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；n 能够对企业未来收益进行合理预测；n 能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。3 常用方法定义收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法:? 未来收益折现法通过估算被评估企业将来的预期经济收益,并以一定的折现率折现得出其价值。? 收益资本化法是将企业未来预期的具有代表性的相对稳定的收益,以资本化率转换为企业价值的一种计算方法 。4 常用方法区别? 收益资本化法通常适用于企业的经营进入稳定时期，企业的当期收益等于年金。? 收益资本化法较为简单，但采用该方法时必须满足其使用条件 。5 本项目选用的方法? 未来收益折现 法n 被评估股权为控股股权,委托方可以提供相关资料n 成熟行业,企业经营稳定n 企业管理规范,管理层有明确的发展规划
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