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1，市场比较法在房地产中的优势是甚么

更加接近市场价值

市场比较法在房地产中的优势是甚么

2，什么是市场比较法

市场比较法 在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时间地价的方法。

什么是市场比较法

3，市场比较法基本估价程序以及需要搜集的资料

估价程序： 1。选择比较案例 2。确定比较因素 3。因素描述及相应的比较分析 4。确定比较因素的修正方法和幅度 5。确定比较因素的最终赋分，计算各比准价格 6。确定最终价格的求取方法，计算出宗地的估价价格 需要搜集的资料： 三个以上的比较案例，国有土地使用证，房屋产权证，地价涨幅资料，市场交易资料。

市场比较法基本估价程序以及需要搜集的资料

4，市场化的比较法是什么

市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。选用市场比较法，必须的前提条件是： 　　1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得； 　　2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
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5，市场法的理论依据适用对象条理是什么市场比较法估价如何操纵

　市场法也称市场价格比较法（market approach），是指通过比较被评 市场法估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 　　市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。[1] 　　指参照市场上已经发生的、与被评估对象相同或类似资产的交易价格确定重估资产价值的方法。 编辑本段步骤　　应用市场法进行资产评估可分三个步骤：市场调查，选择参照物；因素比较，调整差异；综合定价。 市场调查、选择参照物　　搜集与评估对象相同或类似资产市场交易的基本数据资料，包括交易价格、交易时间、交易批量等，并通过科学的方法，验证所获得资料的准确性,特别是有关市场价格变化情况的准确性。这是应用市场法正确评估资产价值的一个关键环节。因为参照物是确定评估对象价值的参考标准，所以选择参照物时应注意：①参照物与评估对象必须是相同或同类资产；②参照物与评估对象之间必须存在可比因素，如土地的地理位置、房产建筑物的设施条件、机器设备的用途等；③为计算出同类资产在其他条件不变的情况下因销售时间不同而发生的价格变化，有时必须选择两个以上的参照物才能确定评估对象的价值。 因素比较、调整差异　　确定评估对象的价值，要受多种因素的影响。因此，应用市场法进行评估时，应把评估对象与参照物的各种因素逐一进行比较。比较的因素包括:实体特征；地理特征;经济特征；销售时间；销售价格等。根据与参照物的比较，分项调整各对应因素的差额，进而确定评估对象各因素的价值。如将使用寿命30年的建筑物作为评估对象，而类似的资产使用寿命只有20年，这就需要进行调整。再如,通过市场调查,发现了一个与评估对象完全相同的资产,规格型号一样,成新率（指新旧程度的比率）也接近，但其交易时间是在5年前，由于价格发生了变化，也需作必要调整。 综合定价　　在认真比较各因素并调整差异的基础上，综合确定评估对象的价值。以某土地评估为例： 　　市场法 　　市场法通过参照物销售价格比较评估资产价值，充分考虑了市场变动因素，能够比较真实地反映评估对象的市场价值。但由于需要同类可比参照物的有关数据、资料，故应用范围受到一定限制。市场法一般适用于对土地、建筑物、通用工业设备等项资产的评估。

6，运用市场比较法评估资产时应按照什么程序进行

资产评估操作程序是指评估机构自接受评估项目委托起至完成评估项目、建立项目档案止的全部工作过程和步骤。运用市场比较法评估资产时的评估操作程序一般如下主要内容： 1、明确评估目的、评估对象和范围； 2、签署资产评估业务委托协议； 3、选定评估基准日； 4、拟定评估方案； 5、指导资产占有单位清查、填报资产，搜集准备资料； 6、检查核实资产，验证资料； 7、检测鉴定资产； 8、市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整; 9、针对具体对象进行评定估算,再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值.； 10、分析确定评估结果，撰写评估说明； 11、汇总编写资产评估报告、汇集资产评估工作底稿； 12、评估机构内部审核检验评估结果； 13、提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料； 14、根据资产评估审核确认单位的意见进行补充或修改调整评估报告内容。
比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。　　比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：　　交易实例1→ 比准价格1　　交易实例2→ 比准价格2 由比准价格1、2、3综合确定最终比准价格。　　交易实例3→ 比准价格3　　比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.　　1、基本公式　　以比较法评估土地价格用以下公式：　　v=vb×a×b×d×e　　式中：v：待估宗地价格；　　vb：比较实例价格；　　a：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数　　=正常情况指数/比较实例宗地情况指数　　b：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数　　d：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数　　e：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数　　2、程序　　（1） 收集宗地交易实例；　　（2） 确定比较实例；　　（3） 建立价格可比基础；　　（4） 进行交易情况修正；　　（5） 进行估价期日修正；　　（6） 进行区域因素修正；　　（7） 进行个别因素修正；　　（8） 进行使用年期等修正；　　（9） 求出比准价格。　　3、交易实例　　收集宗地交易实例　　资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。　　1、确定比较实例　　要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。　　2、 建立价格可比基础　　各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。　　3、交易情况修正　　交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

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