本文目录一览

1，*拍卖的房子有什么好处和坏处谢谢了大神帮忙啊

司法拍卖的房产是按评估报告的价格来拍卖的 其价格应该比市场价便宜 流标后 该标的向*声请打8折 在卖 不行 在8折 优点 价格实惠 缺点 看标的状态（欠债的 着火的 死人的都有）有没拖欠其他费用的 （维修基金、物业费 水电煤等）
没看懂什么意思？

2，法拍房的好处是什么

1、不限购很多城市房子都限购，但是法拍房不限购，所以这对于那些没有购房资格的购房者来说，简直就是天大的福音。2、价格便宜法拍房是由*委托第三方机构进行评估房价，然后起拍价格低于评估价的20%上下，通过竞拍的形式加价，如果房子没什么人竞争，完全有可能低价捡漏。3、可贷款大多数法拍房可以按揭贷款，所以刚需置业也没有问题。4、即买即住法拍房都是现房，不用摇号不用排号，没有期房拿不到房的风险。5、买房送装修大多数法拍房已经装修好了，甚至是精装修，可以省一大笔装修费用，少量房源甚至有家具家电。
"法拍房"就是*拍卖房产的简称.一般情况下,有如下几种情况的房产会成为"法拍房"：1。商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向*提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；2。民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向*申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求*在执行阶段拍卖张三的房产来还款；3。司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；4。无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。“法拍房”有几个潜规则是需要大家了解的：1。房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等等情况，这些*是不负责解决的，如果参加竞买，这些东西要由竟买人自行承担和解决；2。参加竟拍后，一旦成交，是不能办理按揭贷款的，竟买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。
①不需要购房资格，全上海范围内有喜欢的房源可随意购买。②法拍房便宜与市场价，一般是市场房价的7-8成价格是*定的，所以低于市场价。③所有法拍都是现房，分别是装修过的和清水房。带装修的价格略高。④过户快，产权证2月之内拿到手。法拍房产权证一般扣押在*，拍定房源后由*直接更名房产所有权。
法拍房的好处：1丶不需要购房资格，全上海范围内有喜欢的房源可随意购买2丶法拍房便宜与市场价，一般是市场房价的7-8成价格是*定的，所以低于市场价。3丶所有法拍都是现房，分别是装修过的和清水房。带装修的价格略高4丶过户快，产权证2月之内拿到手。法拍房产权证一般扣押在*，拍定房源后由*直接更名房产所有权但是法拍房也是有很大的弊端：1：过户清户比较麻烦；*和派出所都不会出现帮助处理的；2：房源找起来非常麻烦，且需要经常去关注拍卖信息；3：法拍房需要按照正常的二手房的交易，去操作税费。所以首付需要支付的比较大；抵押保证金也是需要提前缴纳，限制了其他的房屋购买；4:房屋的债权危机会给到买房者；5：需要落户的，会出现清户不了，户口落不进去的可能性
法拍房好处当然有，法拍房属国家卖房，比一般房子更可靠，比如长沙，法拍房无需购房资格，也可以办按揭。都是住宅楼，有七十年的产权，有正常房子享有的所有权益。而且有机率可以捡漏。当然法拍房背景复杂，如果想买到干净的法拍房，单靠自己难。如果考虑好了想以法拍的形式买房，建议找专业的法辅机构辅助，找能全程兜底服务的。

法拍房的好处是什么

3，请问法拍房的优劣势有哪些呢

与普通商品房相比，法拍房的确有比较明显的自身优势，但是走“捷径”购房，置业者也会面临诸多风险。那么，面对诸多隐患，购买者在竞拍前要特别注意哪些问题？鲸哥教您八大“避坑指南”01查清房产的属性购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。02了解租赁情况如果房屋有租赁情况，需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等，这样才能保护自己的权利。03明确房产的产权共有情况被拍卖的房子都是因为债务没有还清，所以才被拍卖，购房者买的时候就要注意房产是个人所有，还是与他人共有，谨防房产涉及一房多债主。04明确交易所产生的全部费用*明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。05明确是否能够进行贷款现在很多优质房源名义可贷款，实际操作难。必须提前和*/银行/担保公司进行三方协商，确保能够在规定时间放款。06现场实勘，确保房屋质量需要重点关注房屋内部质量问题，因为在*委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测，了解房屋真实信息。07确保能够清场，按时入住现在很多被执行人只有一套住房，房屋被拍卖以后，想方设法不愿意搬离，虽然是*强制执行拍卖，但是*不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/*等多方进行提前协商，深度沟通，确保自己能够入住。这个工作是非常具有难度的，但也是参与拍卖最重要的一环。08实地考察，确定心理价位购房者一定要对目标楼盘进行实地考察，对周边同档次物业的价位进行了解。根据自己的经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值，切忌一时冲动，以超出市场价的竞拍价竞得，因为如果毁约，购房者所交纳的保证金可能会“缩水”，甚至“打水漂”。看到这里，大家是不是对法拍房的配置更有信心了呢？虽然规避风险比较复杂和具有难度，但是这些重点我们只要做好，我们就可以安心捡漏。请点击输入图片描述NO.1只要选择通过调研是无风险无瑕疵的房源进行参拍，是能够规避风险和安心捡漏的。值得注意的是，很多房源的风险和瑕疵经过专业人士处理是可以完善解决的，而这类房源竞争小，更容易捡漏，是真正意义上的优质低价房源。NO.2这就是为什么请大家重视法拍房风险的同时，也要意识到，“法拍房风险规避性”。法拍房交易流程本身就不同于二手房/新房，大家一定要树立一个正确的购置观念，才能高效 轻松 精准的为自己购置优质房产。NO.3在配置司法拍卖房过程中，如何做好准备工作，确保自己安心无忧零风险的捡漏。在实践中，风险规避只是其中重要的一环，整个购置流程还有其他方面也值得引起我们重视。
我们可以从几个不同角度来看法拍房!1、 房源 法拍房也是市面上销售的房产来源之一。与新房、二手房一样是可以纳入购房选择的选项；2、 对比 法拍房与新房、二手房之间的区别除了不限购（个别城市限购）的条件之外，价格与竞买风险也是经常提到的问题；3、 优势 对于有购房需求却无购房资格，而又不愿意购买小产权、郊县盘的潜在购房者来讲，法拍房确实是优势选择；4、 劣势 法拍房由于清户入住的潜在最大风险，往往让需求者认为购房风险超过自己掌控，害怕不能正常交易、过户、入住，而观望退却；5、 成本 竞买者大多并不了解房源的详细信息以及交易税费的细则，选房不慎加上盲目追拍导致竞买成本比二手房价格还高，价格低于二手房本应是法拍房的优点之一；
法拍房的劣势以下四点：1、腾房过户问题：*拍卖的是房屋的产权，并不保证买受人的使用权。若房屋被出租或被 占用，则由买受人与承租人自行交接， *一般不强制清除。2、房屋隐形瑕疵：网上司法拍卖无法体现其他隐蔽或 暂时不能显现的质量问题，因此建议参拍前进行实地看样。3、权属纠纷：如遇名义购房、离婚财产分割但尚未过 户等虽然一般情况下*还是会判定房 子属于买受人，但整个过程可能会颇费周折，及其耗费精力。4、购房成本风险：法拍房必须全款付清，对买受人经 济能力是一项考验。在购房前也应注意 税费负担情况，避免因税收导致成本过高。了解了劣势，风险问题，那避免风险才是应该做的，如何避免风险？第三方辅助机构的重要性就出来了，多了解几家，看每家的优势，还有劣势、再去选择，法拍房从业时间长，案例多的较靠谱。金铂顺昌15年，千套成功案例。可作参考。法拍房优势：主要优势为价格低。部分地区不受购房资格的限制，具体还要看当地政策。
比如在长沙，法拍房的优势是明显的，被限购了没资格，如果想买住宅楼，买法拍房是唯一选择。法拍房是70年的产权，很多都是现房，装修好的划算，*对装修评估是可以基本忽略的，所以买这种房子基本上可以说是捡便宜。法拍房有学位，方便孩子入学，具体有没被占用需要做司法尽调。法拍房的住宅小区生活成本低，配套成熟。享受积分政策。外地户可直接落户。不限购，有钱可以任性买。而且有机率捡漏。
优势：简化管理程序减少劳动争议分担风险和责任降低成本费用自主灵活用工规范用工行为解决了用工单位人员的劳动合同问题。劣势：经营地位不明确经营资质没有审批经营资质没有审批企业使用劳务派遣型工作的规模和岗位缺乏规范劳务派遣三方的权益缺乏保障劳务派遣行业间的恶性竞争
法拍房的好处：1丶不需要购房资格，全上海范围内有喜欢的房源可随意购买2丶法拍房便宜与市场价，一般是市场房价的7-8成价格是*定的，所以低于市场价。3丶所有法拍都是现房，分别是装修过的和清水房。带装修的价格略高4丶过户快，产权证2月之内拿到手。法拍房产权证一般扣押在*，拍定房源后由*直接更名房产所有权但是法拍房也是有很大的弊端：1：过户清户比较麻烦；*和派出所都不会出现帮助处理的；2：房源找起来非常麻烦，且需要经常去关注拍卖信息；3：法拍房需要按照正常的二手房的交易，去操作税费。所以首付需要支付的比较大；抵押保证金也是需要提前缴纳，限制了其他的房屋购买；4:房屋的债权危机会给到买房者；5：需要落户的，会出现清户不了，户口落不进去的可能性

4，购买*拍卖房有何利弊

如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过*拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么，凡事都有两面性，有利有弊，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下，在律师眼中的利与弊。关于“利”的分析可以避开限购令，对通过*拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着*出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了*的协助执行书后，通过*拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。关于“弊”的分析《最高人民*关于人民*民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民*应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述法律规定是我们经过*拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从*取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为*不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。风险一：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而*在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在*查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据*的协助执行通知书办理房屋所有权证。那么，如果该房屋在*查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或*通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。风险二：房屋质量没保障因为在*委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为*一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，*就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。风险三：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民*撤销的，对已被执行的财产，人民*应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，*错判后，可以依据该规定执行。通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，*重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。风险四：购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。风险五：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过*直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。综合起来看，参与*组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。

5，购买*拍卖房有何利弊 购买*拍卖房注意什么

利是：价高者得，想得到的不断加价可竞得。弊是：有可能有隐藏的费用，如二次过户费用、欠费等。应注意：了解清楚房产所有情况后，再参加拍卖，包括产权情况、过户情况、费用情况等。
如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过*拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么，凡事都有两面性，有利有弊，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下，在律师眼中的利与弊。关于“利”的分析可以避开限购令，对通过*拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着*出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了*的协助执行书后，通过*拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。关于“弊”的分析《最高人民*关于人民*民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民*应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述法律规定是我们经过*拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从*取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为*不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。风险一：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而*在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在*查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据*的协助执行通知书办理房屋所有权证。那么，如果该房屋在*查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或*通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。风险二：房屋质量没保障因为在*委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为*一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，*就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。风险三：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民*撤销的，对已被执行的财产，人民*应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，*错判后，可以依据该规定执行。通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，*重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。风险四：购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。风险五：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过*直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。综合起来看，参与*组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题

6，购买*拍卖房有何利弊

利是：1、价高者得，喜欢的可以出更高价格，直到买下为止。2、产权清晰，如原已办理出房产证的，买后也能办出房产证。3、可自由选择报价买或不买，竞价超过自己心理价的，可不加价，放弃买。弊是：1、要竞价，如有人出价比你更高的，买不到。2、价格不可控，最终成交价不可控，是以价高者得的。3、所有过户税费与风险要买受人承担，不可要求卖方承担他的税费。4、费用比二手房高，除成交价款外，别需付成交价5%的拍卖佣金。5、拍卖成交后需七日内支付成交价款及拍卖佣金。6、房产欠费等需自行了解。不确定有多少。7、过户税费及过户手续也需自己了解清楚及自行办理。8、拍卖前只可看一次房，不能多次看房。9、拍卖后不交钱要付违约责任，已交保证金不退还。10、拍卖房的户型、大小、位置等不能象二手房或一手房那样可自由选择。
如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过*拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么，凡事都有两面性，有利有弊，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下，在律师眼中的利与弊。关于“利”的分析可以避开限购令，对通过*拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着*出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了*的协助执行书后，通过*拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。关于“弊”的分析《最高人民*关于人民*民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民*应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述法律规定是我们经过*拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从*取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为*不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。风险一：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而*在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在*查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据*的协助执行通知书办理房屋所有权证。那么，如果该房屋在*查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或*通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。风险二：房屋质量没保障因为在*委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为*一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，*就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。风险三：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民*撤销的，对已被执行的财产，人民*应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，*错判后，可以依据该规定执行。通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，*重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。风险四：购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。风险五：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过*直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。综合起来看，参与*组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题

文章TAG：法拍房的好处和坏处  *拍卖的房子有什么好处和坏处谢谢了大神帮忙啊  
下一篇