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1，第一套房和第二套如何定义

楼上复制那么多文字不知道有什么意义。一般认定首套或二套都泛指购房者有无购房贷款记录，如果购房者以前使用过购房贷款（购车和其他贷款不算），再次贷款是就会认定为二套（以家庭为单位包括妻子和未成年子女）现在国家为控制房价过快上扬，出台了认房认贷的政策 但还未实施。如果实施的话，名下有其他房产的购房者申请贷款时也会认定为二套

2，沈阳市铁西区第一房产经理公司是不是企业单位有没有什么依据可以

在国家企业信用信息公示系统（辽宁省）中查询“第一房产”，查询到如下信息沈阳房天股份有限公司第一房产经管分公司（吊销，未注销）不知道是不是你要查的公司，状态已经是吊销状态。还有其他的第一房产公司，均已是吊销状态。
沈阳市铁西区房产交易中心，应昌街43号附近。在应昌街九马路往北走、到东就是。

3，怎样算第一套房

以你的名字买的第一套房子，也就是房证上第一次有你的名字
贷款是母亲的 产权就不能是你的至少不能全部是你的！界定首次购房的标准是以个人为单位而不是以家庭为单位，意思就是说，如果父母的那套房子是父亲的名字，现在再以母亲的名字买房子是可以享受首次购房的优惠的！如果你想分的一部分产权，那么贷款手续就可以追加你为共同还款人，这样产权证上就可以有你的名字了！至于能分多少，由你和你母亲来商量！

4，关于第一套房的定义

新规定，只要家庭名下有房产就算2套房或者3套房，就是不能按第一套房贷款。 最好是 将先把房子过户给父母，这样您名下属于无房。然后再贷款买房。等新买的房子贷款还完再将老房子过户回自己，新房子过户给父母。 按新规定，您和您妻子属于一个家庭，而2套房的认定是以家庭为单位的，所以您妻子如果名下有房子，就算是2套房。 不交结婚证没有用，现在用身份证一查就能查出是否结婚，别钻空子了。 最安全的办法就是现在还清的房子过户给父母，然后自己去贷款买一个房子，还清后再办理过户。

5，什么叫第一套住房和第二套住房

您是从银行的角度考虑出发的还是从房产登记上出发的，先说房产登记，以夫妻为单位，按购房所在市开出的首套住房购买证明，到区县房产交易中心登记享受契税1%的优惠政策；银行是根据此次购买房屋的权利人及其配偶，在全国个人资信系统上面有无贷款记录来确定是否为第一套的，没有的话肯定是第一套，有的话且结清提供出售合同或到当地所在交易中心开具所持有房屋清单可享受第一套政策，利率同期基准利率下浮30%，第二套要上浮10%。我想请问您是上海的吗？如果是而且办理银行业务的话或许我能帮上您，您基本能享受利率下浮30，首付二成的优惠待遇。

6，此类离婚分割夫妻共有之唯一房产案件应如何处理

　　在处理离婚并分割夫妻共同所的房产案件中，经常遇到原、被告双方对诉争的夫妻共同所有的唯一房产各自主张所有权，但一方（或双方）不同意竞价，又均不申请评估、亦均不申请拍卖时房产如何分割的困惑，因最高人民*《关于适用<中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》（以下简称解释二）第二十条对此情形没有明确规定，审判实务中对该问题的处理意见亦多有不一。　　归纳起来大体有如下几种：一是在此情形下，应视为原、被告只对房产归属有争议，而对房产之价值无争议，只须对房产进行分割处理即作共有处理或根据房屋具体情况进行单元分割。二是在此情形下，应依据证据规则之规定确认在先主张房屋产权的原告方承担举证不能的法律后果并判决驳回原告要求分割该房产之诉讼请求。三是因解释二第二十条对此情形没有明确规定、*亦无法对房产进行处理，故应视为原告没有具体和明确的分割房产的诉讼请求，不符合起诉条件，故应以裁定驳回要求分割诉争房产之起诉。四是在此情形下，应由*依职权委托评估，然后将诉争议房产判归一方所有，由取得房产的一方向另一方支付对价。　　笔者同意第四种意见。理由如下：　　原告之起诉是否符合起诉条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实理由；（四）属于人民*受理民事诉讼法的范围和受诉人民*管辖。在上述情形下，原告起诉符合（一）、）（二）、（四）项条件自不待言，关键是原告仅起诉要求将诉争房屋归其所有的财产分割请求是否达到第（三）项要求的“具体”明确，即其诉请分割房产时是否必须一并提出竞价或要评估、拍卖房屋等等以确定房产价值的具体请求。　　笔者认为答案是否定的。　　其一、虽然离婚诉讼是复合之诉，但复合之内容只是*在处理离婚案件时一并解决财产分割与子女抚养问题，对诉讼中房产如何分割、价值如何确定之实体审查事项不应属复合之诉时必须明确的事项。其二，原告已起诉离婚并要求将夫妻共有房产进行分割，应当说，就其请求本身来说，其标的是具体的即针对夫妻共有的房产，其请求亦是明确的即要求对该房产进行分割（主张房产归其所有或对房产进行单元分割等均系房产分割应有之义）。其三，该房产是否竞价、是否申请评估或拍卖，只是解决在双方对房屋权属及价值协议不成的三种确定房产价值的处理方式，该价值之确定与否可能受到很多不定因素的影响（如原告起诉时可能认为其在夫妻其他财产分配上之让步足以弥补其应当支付给对方的房屋对价，故在起诉时或诉讼中不同意对房屋价值进行确认，也可能因诉正房屋的情况可以作为共有或进行单元分割，给无须对房屋价值进行确认，再可能房屋系婚姻存续器件受赠而又非明确赠与给他的，故认为房屋是无偿还取得的，无须支付对价（这种情况也是原告对房屋价格不予以确认的诉讼理由，至于其理由能否成立不影响其起诉或诉讼过程中对价值确认与否之判断）等等），而上述诸多不确定因素都可能构成原告起诉分割房产不要求确认房屋价值的诉由，所以房产价值之确定与否及如何确定应是*在房产分割过程中需要依职权审查和解决的问题，不应当也不能够成为审查当事人离婚诉讼是否符合起诉条件必要事项。所以第三种意见即裁定驳回起诉笔者认为是不正确的。　　其次，在解决了原告之起诉是否符合起诉条件的程序问题后，原告之要求判定房产归其所有之诉请在实体上应否予以支持仍不无疑问。对此，第二种意见认为，在该情形下应由原告方承担举证不能的法律后即驳回原告要求分割房产的诉讼请求，笔者认为亦是不妥当的。首先，从处理结论上看，以判决驳回原告该诉求即意味着对原告之该请求进行了实体处理，其后果是在实体上既未对夫妻共同拥有的产权清晰之房产进行处理以彻底解决离婚财产分割问题，也违背了复合之诉原则上应当一并解决之基本原则，在程序上也给原告或被告再行起诉要求分割该房产设置了障碍，即一方再行起诉时，因其诉讼请求已经*实体审理（即判决驳回）而构成重复起诉为由而被驳回。其次，从复合之诉性质及证明责任分配看，离婚财产分割之诉不同于一般的财产分配纠纷，其既有一般财产分割之属性，还基于离婚当事人的特定身份而兼有一定的人身属性，即财产分割之诉是以离婚这种身份之诉为基础的一种复合之诉，这就是我们通常所说的“无离婚即无离婚财产分割”，从复合之诉讼的性质层面上讲，原告不同意竞价、不申请评估及拍卖并不意味着其已放弃要求财产分割之权利（如前所述可能受诸多不确定因素影响），而放弃财产分割同时又要求离婚也不符合原告和被告诉请之共同本意（即均希望对该房产进行分割），这样做也违反了离婚当事人意思自治的原则，故此种情形下不宜径行确认原告承担失权的法律后果。从证明责任分配之原理上看，证明责任分配本质系对负有举证义务的一方在不能举证或举证不到位时所承担的法律上的不利不能后果，是在追求法律真实下作出的价值衡量与利益取舍的一种价值判断，其价值判断之前提必须明确限定在一方对其主张的某种事实负有证明义务，如果一方没有证明义务，法律自不应设定由其承担不利之后果，这就是所谓的“无证明义务即无不利后果”之法谚来由。而上述情形下房产价值之确定除非双方当事人一致协商同意，否则不应当是离婚当事人起诉时或诉讼中所应承担的证明义务范畴，婚姻法司法解释设定的竞价、评估及拍卖三种方式的适用前提（即双方当事人对房屋权属及价值协议不成时）亦表明房产价值在协议不成时应由*根据不同情形可采取上述三种方式审查和确定其房产价值，而非当事人自行确定。故该情形下让原告承担举证能致“失权”的法律后果显然是有悖证明分配原理的。所以，第二种意见亦是不正确的。　　再次，在解决了原告该诉请在实体上应否支持的问题后，又该如何解决原告之要求分割房产的诉讼请求便成为确定第一种意见和第四种意见哪种更为可取的关键。第一种意见认为在此情形下应当将诉争房产作为共有处理或进行单元分割，该做法在很多审判实务中确不鲜见，但其处理社会效果不理想在理论界与实务界均已有所共识。笔者对此亦有同感，虽然其赞成者与反对着皆有，但笔者仍认为不宜将上述房产作为共有或进行单元分割。　　理由如下：首先，共有处理并没有依据。（1）解释二第二十一条只是规定对离婚时尚未取得产权或完全产权的房屋不宜进行产权分割，而应当由当事人使用，此处明确表示系“共用”而非“共有”。（2）实务中，对短期内即将拆迁的且在结构上可分割使用的房屋，为保护离婚当事人双方的房产利益，有些*对房产暂作共有处理（但仍保留当事人诉权），在处理时亦对房屋进行划界以明确各自的分割使用范围。究其实质，仍系不对产权进行分割，而仅分割的房屋的使用权。而诉争房屋一旦拆迁，当事人或须分割拆迁所的价款或仍须将所调换的新产权房进行产权分割（即对拆迁后所得的房屋处理给一方所有，而由另一方取得对价），其最终结果仍是对房产之产权进行了分割，而不是对“共有”状态的维系。所以，笔者认为除非当事人自愿协议外，共有处理上述房产并没有法律依据。其次，单元房分割的做法亦不足取。其弊端如下：（1）受新出台的《物权法》“一物一权”原则所限，对套内房间无法确定其范围和界域，权利人无法实现对该部分物的直接支配权和排他权；（2）套内房间难以确定界址，房产登记部门亦会因当事人无法提供界址、面积等材料而不予登记，物权登记难以操作；（3）夫妻离婚后再同居一室多因感情因素难以执行，且会滋生家庭暴力等不定危险，不利于家庭稳定和社会和谐。综上，笔者认为，对上述产权明晰的夫妻唯一房产，在离婚时不宜采取“共有”或“单元分割”法，故第一种意见亦是不可取的。　　最后，那么，第四种意见是否可取呢？笔者认为是可取的，理由如下：　　其一，从评估的方式方法看，虽然对房产价值之评估在实务中多依据当事人申请，但并未当然排除特定情形下的*依据职权进行评估之情形（如对涉及国家、集体等社会公共利益时法律已确规定可依据职权进行评估等）；而解释二第二十条中“……（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿……”之规定亦表明该解释条款制定时最高人民*亦未排除*在特定情形下可依据职权对上述房产进行评估的情形。故笔者认为，评估仍分为依申请评估和依职权评估两种情形，而该两种情形在离婚房产分割诉讼中亦会因某种特定情形而同时存在；　　其二，从离婚诉讼的复合性分析，解除婚姻关系与分割共同财产显然具有依附性和复合性（如前所述），在离婚当事人均主张房屋所有权而均未明示放弃房屋所有权的情况下，离婚时一并解决房产价值及归属便成为复合之诉的应有内容，也系离婚当事人双方应有之合意，根据“复合之诉一并解决”的原则，对上述情形下的诉争房产依据职权评估后进行分割是符合复合之诉的性质及处理原则；　　其三、根据“*不得拒绝裁判”规定看，原告起诉既然符合条件，其诉讼请求（即要求分割房产）也已经具体明确的情况下，*没有理由不对此进行审理并作出裁判，当事人不竞价、不申请评估和拍卖只是离婚当事人之诉由，均不能构成*拒绝对该请求进行实体审理的法定理由，否则即触犯了“*不得拒绝裁判”的基本原则，客观上也会增加当事人的诉累，亦不利和谐社会的构建。通过上述分析，笔者认为，在上述情形下，对诉争房产由*依据职权进行评估是有法理依据的，在实务中也是合理可行的。　　需要说明的是，解释二第二十条规定了在双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民*按以下情形分别处理的三种情形，即（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。从该规定来看，似乎没有规定双方均主张房屋所有权而一方（或双方）不同意竞价、双方又均不申请评估和拍卖时的房产如何分割处理的情形，由此给本文所涉问题在实务处理中带来了困惑。应当说，该困惑之发生虽然具有偶然性，但细寻起来，是有其发生的必然性和存在的普遍性的，该问题的俚清也有利于对离婚诉讼中房产分割问题进行全面理解和把握，具有一定的实践意义。笔者通过上述多层面分析后认为，该种情形下的房产处理虽未在该条款中未予明文规定，但应隐含在解释二第二十条第（二）项之中，该理解也应系该解释出台之应有之义。　　综上，笔者同意第四种意见。（作者单位：山东省威海市中级人民*）

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